不卡视频一区二区三区_波多野结衣影院_久久一日本道色综合_伊人网在线播放_日韩精品视频免费播放_国产麻豆电影在线观看_精品国产第一区二区三区观看体验 _在线观看电影av_国产成人黄色网址_欧美一区二区免费

首先，我們對波爾多酒莊交易的特性做簡單概述：

• 市場小：

很多人都知道波爾多地區是世界上最大的葡萄酒產區。根據2009年的統計數據，波爾多地區葡萄園總面積為118900公頃，由57個法定產區（AOC）構成，其中包括 ：梅多克（Medoc）、瑪歌（Margaux）、波亞克（Pauillac）、佩薩克-雷奧良（Pessac-Leognan）、蘇玳（Sauternes）、波美侯（Pomerol）、 以及圣埃米利永（Saint-Emilion）等諸多著名產區。波爾多有約8000個酒莊和13000名葡萄種植者，年產近8億5千萬瓶葡萄酒，年地區葡萄酒業整體創造約145億歐元經濟收入。

然而，波爾多酒莊交易市場卻是一個很小的市場。據法國鄉村土地管理局（SAFER）2011年和2012年的報告，兩年間波爾多地區僅有72項酒莊交易。通常即使在以往酒莊交易最頻繁的年份也很少會超過80項交易。

• 國際化：

波爾多作為法國重要的港口，從12世紀就開始向英國大量出口葡萄酒。當17世紀荷蘭人在海運上嶄露頭角時，他們也從波爾多采購了大量葡萄酒。到19世紀，波爾多葡萄酒的進出口達到了巔峰期：在1875年出口量達到了150萬公升，即便當今，其出口量也僅提高到180萬公升，與一百多年前沒有太大變化。波爾多葡萄酒出口歷史的源遠流長為該地區帶來了一種開放的交易氣氛，波爾多人早已習慣接待來自世界各地的投資人。在酒莊交易市場上，英國、荷蘭、比利時、德國、美國、日本的買家都曾經很活躍。近幾年俄羅斯和中國的買家格外活躍。

其次，我們就中國投資人關注的一些方面做一些解釋。

• 投資回報率穩定：

通常來講，波爾多酒莊的年投資回報率在3%到8%之間。這個回報率與投資其它領域相比并不一定高，但相對穩定。對于很多以分散投資風險為目的買家，這是它的優勢。很多投資者在購入時就制定了長遠的投資計劃，以便提升葡萄園、釀造設備和酒莊房產的品質。此外，在近十年間，波爾多的土地價格普遍升值，有的地方價格翻倍，大大提高了投資的回報率。中國作為葡萄酒的新興市場，擁有極大的發展潛力，如果中國買家能夠良好的運用國內營銷網絡，也可以大大提高投資回報率。 

• 好的酒莊并不一定有好的城堡：

在波爾多地區，擁有非常漂亮城堡的酒莊是少數。很多的酒莊可能只有普通的房子，但由于擁有良好的葡萄園而價值不菲。在波爾多地區的葡萄園價格可以從一公頃1萬5千歐元到7、8百萬歐元不等。買家需要根據自已的實際需求來權衡房產和葡萄園之間的重要性。

通常以享受高品質的田園生活為目的投資者會選擇購買好的房產和一塊較小的優質葡萄園──擁有出產于自己酒莊的佳釀無疑會給成功人士帶來極大的滿足感；而熟悉葡萄酒產業的業內人士往往會著重考慮有規模效益的葡萄園進行投資，如果他們也對房產有特別的要求可能是為了結合葡萄酒銷售開發葡萄酒旅游業。

• 法國鄉村土地管理局（SAFER）不歧視中國買家：

有的中國買家認為法國對外國投資人有歧視性行為，阻礙收購。法國鄉村土地管理局（SAFER）對酒莊交易確實有優先購買權和審批權，但這是為了更好的提高土地使用情況和鼓勵農業整體發展。無論法國還是外來買家對酒莊資產進行收購時都需要通過該局審核，并不存在歧視性問題。該局不批準交易或施行優先購買權的機率是非常小的。其實，該局還經常幫助促成酒莊交易以實現土地的良好使用。 所以中國買家不必為此擔心。

• 無需顧慮對葡萄園和酒莊日常的打理和維護：

經營酒莊需要面對的不僅僅是商業風險，而且要面對自然災害。相對商業風險來說，自然災害可能更難預料。旱澇、霜凍、蟲害、疾病等都會使葡萄品質降低、收成減產、影響收益。在加上法國對葡萄園的管理有嚴格的規定，比如： 為了保證每年酒的特性不同，在法國灌溉是違法的。此外，波爾多和世界上很多使用單一葡萄品種釀酒的產區不同，采用混合不同品種的葡萄種植并混合釀酒，也正由此獲得波爾多酒迷人的復合香氣，以及特有的口感。混合種植對葡萄園土壤結構、微氣候的分析要求更細、混合釀造對技術的要求更高。例如：波爾多紅酒主要由梅樂（Merlot）、赤霞珠（Cabernet Sauvignon）、品麗珠（Cabernet Franc）、少量馬爾貝克（Malbec）和小維鐸（Petit Verdot）經過選擇、按一定比例混合釀制而成。

由于以上原因，很多外國買家對如何進行葡萄園和酒莊的日常管理產生了顧慮，其實這是沒有必要的。因為波爾多作為有上千年釀酒歷史的世界頂級產區，擁有大量優秀的技術人員，即使莊主不了解酒莊日常維護和經營也可以方便地請到專業人士來打理。這也直接印證了波爾多葡萄酒產業的發達。