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伴隨國內高進制家庭增多、投資渠道收窄，越來越多的人們把投資目光轉向海外房產投資。這一期我們主要來介紹一下歐洲樓市投資中很有代表性的一個國家——葡萄牙，為什么要以它舉例？因為目前歐洲房地產市場上，葡萄牙是中國投資者的主要選擇之一。從我們公司的角度而言，每個月都會幫助很多客戶在葡萄牙成功買房，根據這些購房經驗，本文將簡單的介紹一些葡萄牙房地產市場的特點，以方便我們中國的投資者在投資時參考，當然這里也要說一句，參考也僅僅是參考，真正的選擇還是建議投資者在旅游的時候去歐洲當地實際考察一下，因為沒有絕對完美的項目，只有最適合自己的投資項目，畢竟即使我們在國內投資也是要去售樓處去現場看一看的。

海外購房投資和國內有一個比較大的區別，在于海外購房后，購買者本人未必會去居住，就如同上海北京的居民在海南買了度假別墅，平時去住的次數也不會很多一樣。因此海外購房投資第一大要務就是要考慮平時出租的問題，畢竟出租收益好的房子在任何一個國家都是受投資者青睞的。一般考慮出租情況要看房產位置，這是正確的。而我們今天也從另一個來看看葡萄牙的出租市場，即租客都是什么情況，當地人做房產投資是怎么操作的。希望給大家帶來一些幫助。

葡萄牙租房人群分三類

說到租客，在葡萄牙租房的人分三類，本國居民、外國常住居民和度假游客，先說說葡萄牙本國居民的租房情況。

葡萄牙這個國家一共約一千多萬人口，差不多是北京上海人口的一半左右。葡萄牙城市化做得不錯。大約八百多萬葡萄牙人生活在城市里，而城市里又以里斯本、波爾圖為大型城市，因此在這樣的城市里進行投資，相對而言出租率會比別的地方要高一點。

那么，葡萄牙本國人會有多少人租房呢？在葡萄牙，將近70%的公民是有自己的住房的，這個比例不低，不過也要注意，這個比例高的一個重要原因是農村人口自有住房率極高，側面拉高了這個數據，所以在城市里，特別是大城市里超過三分之一的本國人還是需要租房的。一方面每年有很多的大學生及留學生有一定的租房需求，另一方面很多職業白領需要租房，歐債危機使得他們的買房增加了難度，因此租房是很好的過度方式。因此，學生多和白領多的地方是一個維持不錯出租率的好選擇。里斯本和波爾圖都有著名大學，周圍的住宅值得考慮。而里斯本有還有世博區, CBD區，這些寫字樓相對集中的地方白領租客的需求量也會比別的地方高。

值得各位投資者注意的是，如果你選擇是以租給葡萄牙本國人為目標，你的房子位置就要很便捷，方便他們上下班或購物生活，而你的租金未必會有租給旅游者的高，但是你的空置率會低，找到長租的租約也會相對容易。

第二類租客群體就是外國常住居民，可能大家會奇怪，怎么還有外國常住居民這一分類，這與歐盟的制度有關，歐盟成員國的公民又叫歐盟公民，他們有權利自由選擇歐盟內部任意的國家進行居住、工作、生活，這是非常便捷的，所以每個國家都有很多的歐盟其他國家公民在自己國家生活工作不受過多限制。在葡萄牙，也有很多的其他歐盟公民生活居住在這里，他們中大部分還沒有自己在該國的獨立住房，因此他們也是租房的主力群體。

如果你也愿意租給在葡萄牙工作生活的歐盟其他國家公民，你要注意這些人以白領（如外企員工）和普通工人（如服務生）為主。交通便捷、租金不貴是他們所希望的，所以在交通主干道和地鐵站附近的小戶型是他們非常喜歡的。他們的租約也會以中長約為主。

第三類租客就是度假游客，他們呈現明顯的潮汐性，每年5-10月葡萄牙旅游旺季到來時，游客會暴增，很多時候會出現一房難求的情況。這時候的租金回報非常值得期待。這些游客以歐盟內部游客為主，因為歐盟有申根協議，歐洲二十多個國家之間是免簽證的，很多法國、西班牙等國人開車或者坐飛機直接就來海邊度假了。當然也會有一部分葡萄牙北部地區的人，比如波爾圖等，因為那里沒有海，所以夏天也希望來海邊。

如果你準備租給度假游客，那么你就要有準備，首先就是你的度假公寓或度假別墅景色和位置要很好，最好的自然是海景的，出門就是海邊的房子最受歡迎，其次就是房間一定要寬敞，因為歐洲人度假一般全家出游，而且一玩就不是僅僅一兩天，所以他們也不喜歡全家擠在酒店里，希望有地方家里可以聚會開派對等。海邊的房子房價本身就會高一些，投資者最好實地去看看周邊的風景，因為即使是一個小區，你家的風景比鄰居的好，那么你的就會更好出租的。這個道理和海南購房類似。之前有一位我們公司的客人用五十多萬歐元買了一套位置不錯的海景別墅，帶了全套精裝修和家電、私家泳池，買完第二周就有游客要租，而客人后面一排的房子戶型差不多，只是因為不是全海景，租金明顯比客人的房子要低，這樣的案例在我們的工作中比比皆是，因此還是希望各位購房時一定注意看看周邊的風景，是全海景還是側海景等等。

葡萄牙本國投資者更喜歡投資商鋪

在葡萄牙，當地人喜歡投資什么樣的房產？這是一個很有意思的問題，我們也來看一看。

首先在葡萄牙，并沒有所謂的炒房風氣，沒有熱衷于對居民住宅過度的投資（請注意是過度），一個人名下幾套房的情況確實不多，原因有幾點，第一個原因就是資金不多，歐債危機使得葡萄牙很多人的錢包縮水，買二套三套房的難度加大。第二個原因就是房產供給較為合理，在歐債危機之前，葡萄牙年竣工新房約6萬套，歐債危機之后縮減到年竣工2萬套左右，這對于一個一千萬人口的國家來說，其實還算是不錯的，沒有過多的房子爛尾在那里。而對于我們投資者來說，過去新房建的少也是一個不錯的事實，因為供求平衡的話有利于保值，而且歐債危機下的新房供應數量少，價格低，泡沫會少。一旦幾年后葡萄牙徹底走出歐債危機，那么經濟復蘇必然會反應在樓市上，市場對房產需求會上升，這將有利于之前投資的房產的升值，當然還是反復強調的那句話，位置很重要。

一些投資者一到葡萄牙、西班牙等國，就會抱怨，怎么這么多老房子？而這正是因為葡萄牙對老房子非常重視，他們一般不會要求拆遷原地建房，而是采取用大量資金進行舊房改造，維護老房子原有特點。加入現代的元素，外表很古老，內部很現代。其實投資者大可不必對老房子過于糾結，因為歐洲大城市的老城區，一般地理位置都是不錯的，生活、讀書等很方便。去年我們的一位客人在里斯本老城區五十多萬歐元買個公寓，樓下就是超市，對面是步行街，走路500米有醫院和學校，客人很滿意這樣的房子，就是因為很適合客人在當地生活。而至于選老房子還是新房子完全看客人的喜歡，比如有的喜歡住四合院，有的喜歡住高端公寓。無所謂好與不好。

那么葡萄牙的投資者對本國的投資有什么偏好么？一般而言，相比居民住宅他們更喜歡投資商鋪，原因很簡單，葡萄牙的很多城市規劃嚴謹，定位明確，而且像里斯本、波爾圖歷史悠久，這使得在這些大城市的核心位置，不容易出現SHOPPINGMALL，不會像北上廣一樣大商場林立，這使得居民的購物很大一部分是通過中小超市、中小商鋪完成。所以商鋪在葡萄牙人的日常生活中是蠻重要的，他們也希望下樓不遠就能得到需要的商業服務。商鋪的重要性不言而喻。而對中國投資者而言，我希望謹慎理性的對待商鋪投資。畢竟商鋪比居民住宅的投資專業要求更高，比如選址、選經營項目、市場運作等等，涉及時間和精力。當然如果你已經準備去那邊長期生活、并且有不錯的經營經驗，商鋪倒不失為一個不錯的選擇。最近一年商鋪投資在中國投資者投資的比例是有升高的趨勢。

除了商鋪，高端度假別墅、寫字樓、農場、物流業用地等，也是他們喜歡投資的領域。寫字樓的市場供應量不大，租金也不會非常的高，但是租金相對穩定。如果想投資寫字樓的話，一般請圍繞著首都里斯本進行投資，因為這是葡萄牙寫字樓市場最好的地方，一般而言中央商務區、世博區寫字樓相對集中，選擇的空間更大。農場的投資一般是以葡萄酒種植業為主，對農產品加工和葡萄酒加工感興趣的投資者也會涉及該領域。葡萄牙的物流業投資是以機場、火車站、海港為主，基本都是與西班牙進行物流對接。因為葡萄牙的陸地鄰國只有西班牙。物流業用地專業性強，投資者也多為歐洲的物流企業。

除了葡萄牙本國投資者之外，海外各國投資者也都有對葡萄牙地產的投資，其中，近一半的海外投資者來自德國、英國，投資的重點是商業地產、寫字樓等。這與德英兩國與葡的大量經貿往來不無關系。

作為中國投資者，建議以民用住宅投資為主，選好地區位置，博取一定的出租收益。如果有余力，商鋪等項目可以投資，但也應謹慎對待。其他如寫字樓農場等投資則完全看個人喜好。必要時可以分散風險，投資不同地區不同類型的房產。

說了這么多內容，也只是拋磚引玉，為各位提供一點參考，真正投資時務必從自身實際情況出發，量力而行，親自考察后自己做出自己的判斷。現階段我們公司經常要送很多客戶去歐洲觀光考察，目的就是讓客人在買之前先看看當地的房產是否適合自己，再做決定。因為這是一個理性的投資。要認真比較。后面幾期我還將會對澳大利亞、新西蘭、西班牙、英國、美國、韓國等國的房產投資進行介紹，希望可以幫助各位進行海外地產的投資。