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根據德國法的規定，與土地相關的協議需經公證人公證。因此，在德國購置不動產的整個交易流程基本由公證人主導，通常情況下由買方指定公證人。其大致流程如下：

公證人事先查閱土地登記冊，確定交易的不動產的權屬及其抵押擔保等負擔的真實性。

德國有一個統一的土地登記冊，上面登記了德國境內每塊土地的法律狀態以及在土地上設立的權利義務關系，比如列出了土地現有和過去的所有權人，以及任何第三人在土地上享有的權利，諸如抵押權、土地債務、地役權等。德國土地登記冊上記載的內容具有法定的公信力，被推定為真實正確。

公證人起草不動產購買協議。

不動產購買協議通常包括以下主要條款：

買賣雙方的姓名或公司名稱，婚姻狀態和夫妻財產歸屬情況，生日和住址;

買賣對象，例如不動產詳細地址、土地登記冊的編號、地塊號、占地面積、房產附帶哪些家具等;

土地登記冊上記載的使用負擔和抵押負擔，例如居住權、抵押權、土地債務等;

與價款有關的條款，包括總價和附帶家具的價格、支付方式、支付期限，賣方的銀行帳號、支付截止日期、支付價款的附加條件，例如過戶登記、租戶遷出，等等;

與房屋交付有關的條款，房屋交付的條件、責任及風險的轉移等;

與租賃關系有關的條款，德國法律為了保護租房者，規定買賣不破租賃，即不動產所有權的改變不影響租賃關系，但是買賣雙方可以做出例外約定，要求不動產買賣以解除租房合同、遷出租戶為前提;

需要征求第三人同意的條款，例如第三人有法定先買權，特定房產的買賣需要當地政府審批，或土地登記冊中要求對房產修繕才允許出售等;

與所有權變更登記有關的條款，通常賣方會要求買方支付房款之后才辦理所有權變更登記，但雙方也可另行約定;德國法律強制要求辦理所有權變更登記之前買方必須完成不動產購置稅的支付，完稅憑證是辦理所有權變更登記的必要文件之一;

城市基礎建設費用的承擔，通常由賣方負責證明費用交迄;

房產交易費用的分擔，買方通常承擔起草和執行合同的費用、重新設置土地權利負擔的費用和房產購置稅，賣方承擔取消現有土地權利負擔的費用;當然買賣雙方也可自行協商。

公證人通常會在公證日期之前將合同文本發給買賣雙方。

在預約的公證日期，買賣雙方共同出席公證，公證人宣讀協議內容。如果合同條款的術語表述過于專業，公證人可以為買賣雙方解答條款的具體含義，最后雙方在公證人面前簽署不動產購買協議。

所有權預告登記

公證人為買方在土地登記冊上進行“所有權預告登記”，目的在于保護買方對該不動產未來的所有權，防止賣方一房二賣。“所有權預告登記”通常是買方付款的重要前提條件之一。

公證人通知付款

購買協議通常會規定付款條件成就后，公證人向買方發出“付款通知書”，買方在收到通知書后的一定期限內應當支付價款。公證人須在“付款通知書”中確認，購買協議中規定的所有付款條件已具備，且買方未來的所有權已得到了保障。

不動產上的擔保

如果買方通過銀行貸款購買不動產，需要在該不動產上設立擔保，公證人還須在貸款條件成就后在土地登記冊上就擔保事項進行登記。

買方繳納不動產購置稅，取得完稅證明

德國沒有統一的地產購置稅稅率，由16個聯邦州自行制定。近年來地產購置稅不斷上漲，目前為房價的3.5%(巴伐利亞州和薩克森州)到6.5%(北威州、薩爾州和石荷州)不等。房地產正在熱潮中的柏林，其地產購置稅為6%。

公證人將買方作為新的所有權人登記在土地登記冊上。

總的來說，德國買房會產生的費用和稅大致由以下三部分組成：

1.房產經紀人傭金3-6%(并非所有交易都有中介) ;

2.公證費用和登記費用(德國不動產購置的公證費約為不動產交易額的1.5%左右;在法院辦理登記的費用約為不動產交易額的0.5%左右);

3.不動產購置稅(在德國轉讓不動產需要繳納不動產購置稅，稅基是不動產交易額;實務中通常約定由買方繳納全部購置稅)。