德國房價30年不漲的原因：看完整個人都驚呆了
德國如今成為歐洲房地產(chǎn)市場上的黑馬，是因為外國投資人涌入，再加上歐洲央行降息，致使這幾年德國房價一年增長率達4％。但在2008年歐元危機之前，德國房價每年僅上漲1%，物價水平均勻每年漲幅2%，也就是說，扣除物價要素，房價實際上每年縮水1％。
從1977年到2007年的30年中，德國平均房價僅上漲了60%，而同期個人收入額則增長了三倍，等于說，老百姓買房子越來越容易，房子實際上等于一直在降價。
原因可總結(jié)為下面幾個方面：
一、房源充分
供求關(guān)系對價格起著決定性作用，這永遠是穩(wěn)定房價的第一要素，在市場經(jīng)濟中，如果房子緊缺，那么價格一定會上漲，其它什么手段都沒有用。
德國各級政府重視民生，將房地產(chǎn)市場定位為消費市場，而非投資市場，無論在聯(lián)邦還是州、市及村鎮(zhèn)層面，政府都按照人口需求，制定建房規(guī)劃，目的是能夠為每個家庭提供一套住房。
目前，除了大城市因為人口多，建房速度趕不上人們的需求，在大多數(shù)鄉(xiāng)村地區(qū)和小城鎮(zhèn)，住房短缺的現(xiàn)象幾乎看不到，有些地方甚至因為人口萎縮，出現(xiàn)住房空置。
二、租房市場發(fā)達
租房住的德國人比買房的多，這就決定了，幾十人搶買一個房子的現(xiàn)象極其少見，哄抬價格的事情很少發(fā)生。
按收入來看，德國三分之二的人有能力買房，但其中只有42%住在自己的房子里，這一比例明顯低于歐盟平均值71%，也低于美國的65%。
這么多人有實力買房但卻不想買房，主要得益于德國的租房法注重保護房客的利益，租房的安全感并不亞于買房。
德國的租房合同大部份是無限期的，除非房東要收回房子自己住，否則不能要求房客搬走，如果房東強行趕房客走，那么房客可以將房東告上法庭。
另外，房東不能隨便提高房租，如果房租超過當(dāng)?shù)?ldquo;房租指導(dǎo)價”的20％，那么房客可訴諸法律，如果超過50％，法庭甚至可判房主最高三年的有期徒刑。
數(shù)十年租房住的德國家庭并不少見，他們通常認(rèn)為，租房住挺好，攢錢買房不如花錢享受生活。
另外，德國政府還保證有大量的廉價出租房屋供應(yīng)，穩(wěn)定了整個房地產(chǎn)市場。
三、獨立的評估機構(gòu)
德國的房地產(chǎn)價格不是開發(fā)商說了算的，政府更是無權(quán)干預(yù)，而是由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)來決定的。
這類機構(gòu)獨立于政府之外，在法庭上，法官也只承認(rèn)評估師簽字的評估報告。評估者只對自己的工作負(fù)責(zé)，并不考慮政府、委托人及其他個人的經(jīng)濟利益。
德國聯(lián)邦建筑法規(guī)定，每一塊出售的土地都登記在冊，所有交易情況集中起來制成“銷售價格總表”。各地評估委員會每年根據(jù)此表制定“地價圖”，提出各個區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)土地價格，并為不同地段、不同類型的住房制定詳細(xì)的“基準(zhǔn)價”或“指導(dǎo)價”。
這類指導(dǎo)價具有法律效力，所有房地產(chǎn)交易都需參照此執(zhí)行，只能在合理范圍（20%）內(nèi)浮動。
四、無人壟斷土地
同樣的房子，因為地段不同，會造成有些房價高，有些低，房子本身造價是一樣的，不一樣的是地價。
如果土地所有權(quán)屬于國家，那么土地交易市場上就完全沒有競爭，壟斷一切土地資源的政權(quán)就可以操縱地價，從中牟取暴利，甚至讓房地產(chǎn)成為一個國家的支柱產(chǎn)業(yè)。
德國實行的不是土地國有制，而是私有制，很大一部份土地是在個人或企業(yè)手中的。市場競爭使得沒有任何一方可以輕易操控地價。
五、法律健全執(zhí)法嚴(yán)格
德國法律非常健全，比如規(guī)定地產(chǎn)商制定的房價必須在“合理房價”的范圍內(nèi)，即不能超過“基準(zhǔn)價”的20％，將房價或房租定得過高，甚至以此牟取暴利的地產(chǎn)商和房東，要承擔(dān)刑事責(zé)任。
雖然法律健全，但是如果執(zhí)法不力，那么法律也將是一紙空文。歷年來，德國清廉指數(shù)在世界上都是名列前茅的，在這個連總理交通違規(guī)都要乖乖交罰款、總統(tǒng)可以為區(qū)區(qū)700歐元的旅館住宿費而被迫辭職的國度，法律的威懾力是不言而喻的。
六、稅收抑制炒房
稅收也被德國政府用來遏制炒房。賣房時得到的盈利需要交“投機稅”，即賣房時最后拿到手的錢，減去買房時各種支出的總和，得出的結(jié)果就是盈利，這筆盈利需要當(dāng)作收入來交稅。稅率根據(jù)個人收入情況浮動，平均可超過20％。
但是兩種情況下可以免稅，一種情況是買房自住，再賣時就不用交“投機稅”；另一種情況是買房出租，但是買了十年后才賣。
另外，房主出租房子時得到的租金也需要當(dāng)作收入上稅。買賣房屋還要交3.5%到5%的交易稅。重稅收大大壓縮了炒房的利潤空間。
七、住房是福利
德國政府的政策并不把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟增長的“支柱產(chǎn)業(yè)”，而是作為社會福利機制的關(guān)鍵一環(huán)，特別是與民生息息相關(guān)的住宅建設(shè)。
德國憲法明確規(guī)定了“德國是一個高福利國家”，與醫(yī)療、教育一樣，保障居民住房也是政府的重要目標(biāo)之一。這是所有房地產(chǎn)政策的核心出發(fā)點。
因此，各級政府從來不敢通過抬高當(dāng)?shù)氐貎r和房價，來增加政府的房租收入或稅收收入，德國也沒有任何一個地區(qū)的“支柱產(chǎn)業(yè)”是房地產(chǎn)。
各級議會競選時，無論是執(zhí)政黨還是在野黨，任何人提出的政策如果不是為保障住房福利的，而是會導(dǎo)致房價高漲的，甚至使老百姓淪為“房奴”，那么這個人不僅會喪失選票，其政治生涯也有可能受到巨大影響，甚至?xí)屨麄�黨的人氣暴跌。
以上七條并不能包括德國房價穩(wěn)定的所有因素，但已能充分說明，房價可以長時間保持平穩(wěn)并非出于偶爾，德國政府以民眾的住房需要為本制定政策，加上法制健全以及履行得力，恰是房價長時間穩(wěn)定的關(guān)鍵所在。
