挪威的房?jī)r(jià)急劇上漲，特別是在首都奧斯陸。為什么？因?yàn)榕餐y行已經(jīng)通過降息來成功地抵制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)疲弱，造成房?jī)r(jià)大漲。
據(jù)挪威統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2016年第四季度全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)上漲10.1％，是2010年第一季度以來的最大漲幅。通貨膨脹調(diào)整后，房?jī)r(jià)同期上漲6.32％。
但在首都奧斯陸，房屋價(jià)格在2016年第四季度同比上漲了21.67％（17.48％通脹調(diào)整）。在2016年的最后一個(gè)季度，奧斯陸的房?jī)r(jià)上漲了2.53％（通貨膨脹調(diào)整了2.08％ ）。
在2016年第四季度
在斯塔萬(wàn)格，住宅價(jià)格同比有0.37％的微薄的上升，上升2.4％，環(huán)比上漲。
在卑爾根，房?jī)r(jià)指數(shù)同比上漲了3.17％，比上季上漲了0.32％。
在特隆赫姆，房?jī)r(jià)同比大幅上漲9.06％，但環(huán)比下跌0.45％。
在挪威地區(qū)，不包括B?rum的Akershus的年度漲幅最高，為14.3％，其次是Nord-Norge（11.67％）和S?r-?stlandet（9.53％）。除了斯塔萬(wàn)格之外，阿格德和羅加蘭的年度價(jià)格漲幅最低，為0.05％，而不包括卑爾根（4.58％）的維斯特蘭德，特隆赫姆（5.96％），赫德馬克（Op。）和歐普蘭（6.59％）的區(qū)域均出現(xiàn)了溫和的漲幅。
據(jù)挪威統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，截至2016年上半年，出售房屋的平均價(jià)格為350萬(wàn)新加坡元（US $ 410,179美元），而旗下度假屋的平均價(jià)格為170萬(wàn)瑞士法郎（US $ 192,616）。
截至2016年上半年，售出的住宅總數(shù)同比增長(zhǎng)2.9％至24,700人。同樣，銷售的度假屋總數(shù)也上升了1.7％，達(dá)到近4200臺(tái)。
挪威統(tǒng)計(jì)局將住房需求的增長(zhǎng)歸功于低利率，高人口增長(zhǎng)和幾年強(qiáng)勁的收入增長(zhǎng)。統(tǒng)計(jì)局預(yù)計(jì)2017年房?jī)r(jià)將略有上漲，但由于市場(chǎng)上房屋數(shù)量的增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑幅度不及去年。
挪威統(tǒng)計(jì)局隨著信貸規(guī)則的加強(qiáng)，預(yù)計(jì)未來幾年的名義房?jī)r(jià)將略有下降。
房地產(chǎn)挪威預(yù)計(jì)，2017年第二季度和第三季度房?jī)r(jià)將會(huì)下滑，挪威大部分地區(qū)的需求/供應(yīng)平衡。房地產(chǎn)挪威首席執(zhí)行官克里斯汀·德雷爾（Christian Dreyer）預(yù)測(cè)，盡管信貸措施收緊，但2017年頭幾個(gè)月價(jià)格持續(xù)上漲。
“在短期內(nèi)，這些措施將會(huì)產(chǎn)生很小的影響。那些在頭幾個(gè)月內(nèi)購(gòu)買房屋的人會(huì)在圣誕節(jié)前從銀行收到的融資審批的基礎(chǔ)上做到這一點(diǎn)。銀行可能會(huì)支持他們。最終，這些更嚴(yán)格的要求將會(huì)生效，但是影響是多大的是不確定的。“Dreyer說。
房?jī)r(jià)周期
挪威房?jī)r(jià)漲幅并不陌生。自1990年以來，房?jī)r(jià)在七個(gè)不同時(shí)期每年都以10％以上上漲，至少以名義價(jià)格上漲：
一九九四年第一季 - 1994年第四季：同比增長(zhǎng)13.3％（實(shí)質(zhì)升幅為11.8％）
1996年第四季度至1998年第三季度：12％（實(shí)數(shù)9.4％）
一九九九年第三季至二零零零年第三季：16.8％（實(shí)質(zhì)為13.6％）
2004年第二季 - 2004年第四季度：10.4％（實(shí)質(zhì)為9.2％）
2006年第一季度至2007年第三季度：14％（實(shí)質(zhì)為12.3％）
2009年第4季 - 2010年第1季度：11.2％（實(shí)質(zhì)8.8％）
2016年第四季度：10.1％（實(shí)數(shù)6.3％）
這些房?jī)r(jià)上漲的主要原因有兩個(gè)：
強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)
低利率
年度價(jià)格下跌僅在三個(gè)時(shí)期觀察：
1993年第一季度至1993年第二季度：-3.2％（通貨膨脹調(diào)整幅度為-5.6％）
二零零三年第二季：-1.1％（跌百分之三點(diǎn)一）
2008年第三季度至2009年第二季度：-4％（跌百分之七點(diǎn)二）
2001年至2015年，奧斯陸新建獨(dú)立屋的平均價(jià)格上漲了245％，達(dá)到每平方米54,567挪威克朗（6,332美元）。相比之下，在整個(gè)挪威，新獨(dú)立屋的價(jià)格只上漲了155％。
主要政策利率處于歷史低點(diǎn)
挪威利息抵押
2016年3月，挪威的關(guān)鍵利率下降至歷史最低點(diǎn)0.5％，比前一年下降了0.75個(gè)百分點(diǎn)。挪威央行行長(zhǎng)奧斯本·奧爾森（Noryste Bank Governor）奧斯林（Osystein Olsen）表示，另一個(gè)降息仍然是可能的，利率可能會(huì)下調(diào)到負(fù)面的水平，但只有當(dāng)國(guó)家經(jīng)歷了更大的經(jīng)濟(jì)沖擊。
雖然低通脹和疲弱的經(jīng)濟(jì)前景意味著未來幾年再下調(diào)利率，但央行在一份聲明中表示，其影響的不確定性“現(xiàn)在提出了謹(jǐn)慎的利率制定方式”。
DNB高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Kyrre Aamdal表示：“房?jī)r(jià)大幅上漲和家庭債務(wù)上漲加劇了金融不穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)，并且是保持利率不變的強(qiáng)有力論據(jù)。
嚴(yán)格的新抵押貸款規(guī)則可能會(huì)進(jìn)一步抑制房?jī)r(jià)上漲
挪威未償還的抵押債務(wù)
為了遏制房?jī)r(jià)快速上漲，政府在2017年1月1日實(shí)施了更嚴(yán)格的抵押貸款規(guī)則。這些規(guī)定特別側(cè)重于限制奧斯陸的房?jī)r(jià)。
一些新的規(guī)則包括：
借款上限低于借款人總收入的五倍;
抵押貸款將在較短的時(shí)間內(nèi)運(yùn)行; 和
在奧斯陸，二級(jí)住房買家的股權(quán)要求至少為40％，而第一次買家的15％的股權(quán)。
雖然新規(guī)則可以統(tǒng)治首都的住房需求，挪威建筑商協(xié)會(huì)（NHBA）的首席執(zhí)行官Per Jaeger認(rèn)為，更為合適的解決方案是當(dāng)局允許更多的建筑來提高住房供應(yīng)。
此外，SEB經(jīng)濟(jì)學(xué)家Erica Blomgren說：“這可能有助于遏制房?jī)r(jià)，特別是在奧斯陸，但沒有任何跡象表明這些規(guī)則會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下滑。”
截至2016年第四季度，未償還貸款利率如下：
銀行：2.73％
抵押公司：2.43％
財(cái)務(wù)公司：2.2％
國(guó)家貸款機(jī)構(gòu)：2.07％
挪威的抵押貸款市場(chǎng)從2000年的約40％增長(zhǎng)到2016年的約82％。家庭內(nèi)部債務(wù)總額在2016年上升了6.3％，達(dá)到3.07萬(wàn)億令吉（US $ 362.6億美元），約為97％挪威GDP。
施工活動(dòng)結(jié)束; 2017年更多的供應(yīng)到達(dá)市場(chǎng)
預(yù)計(jì)2017年房屋供應(yīng)量將增加。根據(jù)預(yù)測(cè)員預(yù)測(cè)，該國(guó)預(yù)計(jì)將在2017年建成約38,000個(gè)房屋，高于早先估計(jì)的33,000戶，是自1979年以來的最高數(shù)量。
的經(jīng)濟(jì)學(xué)家Kjell Senneset說：“現(xiàn)在的建筑水平如此之高，至少等于實(shí)際需要，所以2018年和2019年建筑業(yè)進(jìn)一步增長(zhǎng)是很難的。”
挪威建筑住宅
2016年房屋開工飆升，上升了近17％，達(dá)到35,074單位，2015年增長(zhǎng)了14.3％。大多數(shù)建筑類型的住宅許可證在2016年也大幅增長(zhǎng)。2016年住宅完工量增長(zhǎng)了2.4％，達(dá)到27,814臺(tái)，比去年同期下降了1.1％。
根據(jù)Byggen?ringensLandsforening（BNL）的行政總監(jiān)Jon Sandnes的說法，人口增長(zhǎng)和城市化使挪威在今后幾年尤其是主要城市和周邊地區(qū)建起了許多新房。
挪威一直存在供應(yīng)不足的問題。國(guó)際貨幣基金組織甚至建議國(guó)家放松對(duì)新房地產(chǎn)建設(shè)的限制，以促進(jìn)房屋供應(yīng)，并加快房?jī)r(jià)上漲。
然而供應(yīng)仍然不足以滿足奧斯陸的需求。根據(jù)挪威建筑商協(xié)會(huì)（NHBA）首席執(zhí)行官Per Jaeger的說法，房屋開工呈上升趨勢(shì)，但奧斯陸需要更強(qiáng)勁的增長(zhǎng)，這是我們的挑戰(zhàn)。
與愛爾蘭或西班牙等國(guó)家相比，盡管房?jī)r(jià)上漲，挪威的住房開工和完成量也有所增加。從2000年到2003年，住宅的平均起飛平均為23,000臺(tái)，在2004年至2007年的繁榮期間，年平均增長(zhǎng)了31,000臺(tái)。從2008年到2010年，每年下降到21,000臺(tái)。從2011年到2015年，住宅開始平均幾乎每年29,000個(gè)。完成的住房數(shù)量類似。
租金在奧斯陸延續(xù)房?jī)r(jià)
挪威平均每月租金
“全球財(cái)產(chǎn)指南”迄今尚未為挪威生產(chǎn)租金和收益統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，因此我們很難評(píng)估租金收益水平。
通常情況下，住房泡沫有明顯的格局，房?jī)r(jià)漲幅大大超過了繁榮期間的租金上漲。然而挪威的房?jī)r(jià)指數(shù)（HPI）2012年至2016年期間上漲了21.4％，根據(jù)挪威統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，兩房住宅平均月租金上漲了28.8％。
然而，在奧斯陸及其鄰近的B?rum市，房?jī)r(jià)攀升快于租金。從2012年到2016年，奧斯陸的HPI上漲了35％，而兩房住宅的平均租金上漲了20％。2016年的差距更加明顯，同期兩房住房每月租金只上漲3％，遠(yuǎn)低于同期奧斯陸的HPI漲幅為15.5％。
根據(jù) M3租賃的Morgen Granhaug，租金通貨膨脹率較低是由于租賃公寓的供應(yīng)量較大。許多投資者已經(jīng)購(gòu)買了出租公寓，從而使租金價(jià)格下降。
的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Kjetil Olsen和首席分析師Erik Bruce認(rèn)為，由于擁有房屋比租賃物業(yè)便宜得多。他認(rèn)為，購(gòu)買30平方米的住房是300萬(wàn)挪威克朗，而不是租用同一個(gè)地方。
挪威最昂貴的租金是在奧斯陸，包括B?rum。兩個(gè)房間的奧斯陸住房在2016年平均每月租金為10,200挪威克朗（US $ 1,205），而三間客房每月的費(fèi)用為12,880挪威克朗（US $ 1,521）。在特隆赫姆和卑爾根市，分別租用了8,670挪威克朗（1,024美元）和8,460挪威克朗（999美元）的兩房和三房住房。在斯塔萬(wàn)格，租金平均為8,440挪威克朗（US $ 997）。在阿克斯胡斯縣（B?rum除外），他們平均8,130挪威克朗（960美元）。
業(yè)主占有率得到國(guó)家的大力補(bǔ)貼
國(guó)家政策對(duì)挪威的住房偏好有很大的影響：
國(guó)家房屋銀行向住戶提供優(yōu)惠利率。
買家可以按補(bǔ)貼價(jià)格購(gòu)買市政土地。
所有者占用者獲得抵押貸款利息的稅收減免。
所有者住房按有效率低于出租房屋征稅。
所有者住房是豁免資本利得稅。
所有這些措施的長(zhǎng)期影響：1920年，約47％的挪威家庭是租住者，但到2015年僅租賃了16％，約73％為自由人，11％為股東。2011年，奧斯陸的房主人數(shù)最少，達(dá)69％左右，其中30.6％的住戶租賃人數(shù)略有上升。
同時(shí)，有一個(gè)共識(shí)是，自由市場(chǎng)不能為窮人提供足夠的住房。社會(huì)租金房屋占2001年800,785輛租金的15％左右。
2017年溫和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)
挪威gdp通貨膨脹
石油價(jià)格下跌傷害了挪威的經(jīng)濟(jì)。挪威是世界第八大石油出口國(guó)和第三大天然氣出口國(guó)。其石油工業(yè)是全國(guó)最大的產(chǎn)業(yè)，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的20％以上，2016年出口額約占47％。其結(jié)果是，2016年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值僅增長(zhǎng)1％，下降根據(jù)挪威統(tǒng)計(jì)局，2015年的增長(zhǎng)率為1.6％，2014年為1.9％。
然而，由于國(guó)內(nèi)需求增加和投資不斷上漲，全年經(jīng)濟(jì)在2016年第四季度上漲了1.8％。據(jù)挪威統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，國(guó)家的擴(kuò)張態(tài)勢(shì)和利率下調(diào)阻礙了經(jīng)濟(jì)放緩，利率下降刺激了消費(fèi)，投資和房?jī)r(jià)。
克朗的貶值也有助于促進(jìn)出口和降低進(jìn)口。
根據(jù)國(guó)際貨幣基金組織（IMF）的數(shù)據(jù)，2017年預(yù)計(jì)增長(zhǎng)約為1.2％。但挪威統(tǒng)計(jì)局和丹麥銀行均預(yù)期強(qiáng)勁增長(zhǎng)，分別為1.4％和1.5％。
據(jù)挪威統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)到2020年底，石油價(jià)格將從每桶55美元上漲至64美元，推動(dòng)了從2018年到2020年的石油投資。
根據(jù)挪威統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，2016年12月份的失業(yè)人數(shù)約為4.4％，低于去年同期的4.7％。但勞工調(diào)查報(bào)告顯示，失業(yè)率下降主要是勞工供應(yīng)量減少所致。挪威統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)2019年失業(yè)率將逐漸下降至4.3％左右。
2017年2月，挪威的通貨膨脹率為2.5％，低于上個(gè)月的2.8％。挪威統(tǒng)計(jì)局稱，增長(zhǎng)速度較慢是由于機(jī)票和食品價(jià)格下滑。根據(jù)挪威銀行（Norges Bank）的數(shù)據(jù)，全國(guó)通貨膨脹預(yù)期在2017年將下降至2.3％，到2018年將達(dá)到1.8％。
該國(guó)于2017年9月11日舉行選舉。即將舉行的選舉將由保加利亞和進(jìn)步黨組成的執(zhí)政聯(lián)盟和由工黨領(lǐng)導(dǎo)的反對(duì)派之間的緊張競(jìng)爭(zhēng)。
