德國住房市場價格上漲已經持續了幾個月。在一個住房市場歷史上非常穩定的國家，這是一個重大轉變。原因？強勁的經濟增長，110萬難民，高工作移民，建筑供應薄弱，利率低。
德國享樂價格指數年內上漲了8％（7.6％通脹調整后）至2016年8月（享樂指數試圖比較喜歡對等的準確，所以是房價趨勢的最佳指標）。這是基于Europace數字，與去年同期相比上漲5.8％（5.6％通脹調整）。
公寓價格同比上漲9.6％（通貨膨脹調整9.2％），而去年同期則為5.4％（通貨膨脹調整5.2％）。
新房價格比現有房屋有所上漲。
在2008-2009年全球金融危機之后，德國住房市場是避免下滑的少數國家之一。
德國房價變動：
2009年，價格指數同比下降1.9％（-2.7％通脹調整）。
2010年，價格反彈，同比上漲3.6％（通脹調整為2.2％）。
2011年，房價同比上漲4.7％（通脹調整為2.7％）。
2012年，房價同比上漲4.6％（通脹調整為2.5％）。
2013年，房價同比上漲3.2％（通脹調整為1.8％）。
2014年，房價同比上漲3.7％（通脹調整為3.5％）。
2015年，房價同比上漲5.6％（通脹調整為5.3％）。
極低的利率和債券收益率鼓勵了持續增長的需求，盡管大多數德國抵押貸款借款人借用高于“跟蹤”利率的長期利率。
最危險的德國和挪威，根據一個報告-歐洲央行（ECB）所奉行的量化寬松計劃，價值約US $ 65十億每月，助長了房地產價格泡沫的擔憂在幾個歐元區國家穆迪分析，這也指向在英國（不使用歐元）的高風險。QE計劃將銀行利率降至零，鼓勵對房屋的需求。德國房屋可能被高估10％，德意志銀行于2013年底警告。
最近，移民危機和強勁的經濟增長增加了壓力。
對房價的擔憂正在增加。當局也考慮過上限，可以借貸買房人數。2016年3月，德國政府實施了抵押信貸指令（MCD），要求銀行對在德國收購住宅物業的借款人采用嚴格規定。除了物業的價值之外，這一新立法要求銀行對借款人的信譽進行檢查，使借款人難以獲得抵押貸款。
在2016年第二季度
在東北德國：
在柏林，公寓價格上漲7.7％至每平方米3,036歐元（3,301美元）的中位數。一戶和兩戶住宅的中位數價格同比上漲4.6％至每平方米2,104歐元（2,287美元）。
漢諾威在2016年第二季度同比漲幅最大，上漲10.02％至每平方米2,172歐元（2,361美元）。然而，一戶和二戶住房僅增長1.33％，達到每平方米1,719歐元（1,869美元）。
在德累斯頓，公寓中位數上漲了1.79％，達到每平方米1,987歐元（2,160美元），而一戶和兩戶住宅房屋則上漲了6.35％，達到每平方米1,995歐元（2,169美元）。
在漢堡，中間的公寓價格上漲了1.41％，至每平方米3,480歐元（3,783美元）。一戶和二戶住房每平方米上漲2.57％至2,325歐元（2,528美元）。
在西德：
杜塞爾多夫在該地區的房價漲幅最高，上漲7.62％至每平方米2,261美元（2,458美元）的中位價。相比之下，一戶和兩戶住宅的中位數價格下降了1.57％，達到每平方米2,163歐元（2,352美元）。
在科隆，公寓中位數每平方米上漲了5.79％至2,474歐元（US $ 2,690）。一戶和兩戶住宅房屋價格同比上漲1.92％至每平方米2,099歐元（2,282美元）。
在多特蒙德，中位數公寓獎下跌3.05％，至每平方米1300€（US $ 1,413），M。一戶和二戶房屋的價格也下降了1.06％，達到每平方米1872歐元（2,035美元）。
在南德國
法蘭克福在南德意志銀行的房價漲幅最弱，同比增長3.29％至2600歐元（US $ 2,827）每平方米。其一戶和兩戶房屋也是如此，其房屋每平方米上漲了1.44％至2,219歐元（2,413美元）。
慕尼黑的公寓在該地區同比漲幅最高，同比增長10.52％至每平方米4,821歐元（5,241美元）。一戶和二戶房屋價格上漲5.75％，至每平方米3,627歐元（US $ 3,943）。
在斯圖加特，公寓價格上漲了9.07％，每平方米的中位數為2,519歐元（US $ 2,739），而一家兩戶房屋的中位數價格則上漲了8.29％至2,525歐元（US $ 2,745 ）每平方米。
所有來自Klein博士的房地產價格趨勢指標（DTI）的數據。
柏林
德國首都柏林是歐盟第七大人口居住區。該市的住宅部門由于年輕人口的增長和歐洲創意和媒體中心的聲譽而得到提升。它擁有幾個著名的大學，管弦樂團，博物館，娛樂場所和其他創意產業。到2015年底，柏林人口約360萬人。
根據普華永道（PwC）和城市土地研究所（ULI）的投資者調查，柏林仍然是2016年頂尖的投資前景城市。大多數受訪者認為，城市的年輕人口，發展土地的可用性以及城市不斷增長的技術部門都是賣點。
根據仲量聯行（JLL）的數據，2016年前六個月，柏林的交易量約為11億歐元（約合12億美元）。但住宅物業交易規模比去年小得多，交易規模平均為170個單位。
JLL表示：2016年前五個月的住房許可證數量有所增加，但需要20,000個住宅單位來滿足目前的要求。
漢堡
漢堡是“德國的世界之門”，其港口是歐洲第三大港口。是德國第二大城市，也是歐盟第八大城市。它是一個主要的旅游目的地，其Speicherstadt于2015年7月被聯合國教科文組織宣布為世界遺產。
根據普華永道（PwC）和城市土地研究所（ULI）的統計，漢堡在2016年之后成為柏林投資前景的第二名，該市擁有蓬勃發展的中小企業以及國際貿易和商業服務部門。
截至2016年上半年，漢堡的交易量從全市的五年平均水平上漲了五個百分點，達到3.2億歐元（合3479萬美元）。根據JLL的統計， “現有物業范圍最廣泛”。
2015年在漢堡授予的建筑許可證在2015年下降到約8,600個，低于2014年的10,000個。另一方面，達成的新高度達到了7,700個新高。在2016年春天，參議院發布了一個新的年度住房建設目標，達到10,000個單位，略高于聯邦建筑研究所，城市和空間發展研究所（BBSR），目標是超過9,000個新房。
慕尼黑
慕尼黑是德國第三大城市，是許多主要大學，博物館和建筑景點的所在地。它是一個交通樞紐，是德國增長最快的城市之一。在美世的2016年度生活質量指數中，德國主要城市中排名最高（4/230）。
慕尼黑已經失去了對柏林的頂級物業排名，這相當便宜。一名德國開發商普華永道和ULI調查的受訪者表示，該市缺乏可能性，表示“慕尼黑在分區方面非常有限，哪里被允許開發”。
盡管如此，慕尼黑仍然在許多人的愿望清單以及巴黎和倫敦。該市每年新增8,500個新公寓的新目標仍然不足以滿足需求。據BBSR報道，2015年全市需要11,200套新房，每年可以生產15,000到2萬個新房，以滿足當前的需求。
科隆
科隆是德國第四大城市，擁有三十多個博物館和數百個畫廊，由當地公司評估，在2015年底經濟活動較弱。但是，基于春天，本地公司對2016年來看非常樂觀科技工業商會 2016年調查。
根據科隆城市發展與統計辦公室的數據，科隆的住房建成量在2015年達到了近4000個新房，是1999年以來的最高水平。約有三分之一是在羅登基興，他們的住房增加了超過7％。在2015年，增加的建設活動幫助科隆首次實現了BSSR對3,900個新房的要求。然而，由于對房屋的需求不斷增長，科隆市每年向大約6000個新房提出要求。
法蘭克福
法蘭克福是德國第五大城市。以其主要的貿易展覽會而聞名，如法蘭克福展覽會，世界上最大的展會之一; 法蘭克福車展，世界上最大的汽車展; 和法蘭克福書展，也是世界上最大的。在Mercer發布的“2016年度生活質量指數”中，排名第二的城市排名第二，位于杜塞爾多夫（Düsseldorf）之后的第六位。
該市仍然是歐洲第四大房地產投資市場，但投資者更傾向于在其他德國城市投資。根據投資者的說法，“今年沒有很多大型租賃活動，我們看不到新進入技術行業，他們喜歡在柏林。”
到2020年，該市的人口已經攀升至約74.55萬人，預計到2027年將達到80萬人。人口增長主要集中在城市的大型新建地區，如城市北部的里德堡（周邊地區）和Eu ropaviertel（市中心I）。根據法蘭克福公民，統計和選舉事務處的數據，房屋達到了約4,100個新房，創歷史新高20多年。然而，由于近期人口增長，這仍然低于目前的需求。
斯圖加特
斯圖加特是德國第六大城市，被稱為汽車搖籃。在美世發布的“2016年生活質量指數”230個城市中排名第24位。
根據工商會的統計，全市經濟情況良好。2015年新建成績達到1900個，其中90％是多戶家庭住宅，意味著土地短缺。盡管2015年達到同比增長11％，但住宅建設仍然不足以滿足BBSR 2015年約3900個住宅單位的要求。
是公有房屋公司和合作社，是全市最大的凈投資者，其次是專業資產和基金經理。
杜塞爾多夫
杜塞爾多夫是德國第七大城市，人口達60萬。在美世發布的“2016年度生活質量指數”中，位于慕尼黑（4th）之后的230個城市中排名第六。
根據杜塞爾多夫統計與選舉辦公室的數據， 2014年的住房建成量在2014年經歷了大幅度的增長之后，下降了20％，達到了近2200個。據BBSR報道，到2016年底，杜塞爾多夫需要約1700套新房。
建設不足以滿足日益增長的需求
全國建筑業蓬勃發展。根據德國建筑工業聯合會（HDB）的數據，占德國國內生產總值的4％，雇傭了250萬人，預計 2016年將名義銷售額增長3.5％，達到1,067億歐元（1139.8億美元）。
HDB總裁托馬斯·鮑爾（Thomas Bauer）表示，2016年預計將建成約30萬個新房，但由于城市人口不斷增加和移民人數猛增，預計供應量仍將不足。他指出，從中期來看，國家每年需要建設40萬個單位，以防止城市的住房短缺。
這一增長也將由政府推動提高其社會住房支出和對擬在城市地區興建單位的私人投資者實施稅收優惠措施推動。
德國住宅完工
2016年前八個月，發放的出租證明比上年提高了25.1％。根據德國聯邦統計局（Destatis）的數據，2015年住房許可證增長了8.4％至308,687 。另一方面，住宅完工同期只增加了1％，達到247,722臺左右。20世紀90年代中期以來，住房完工量大幅度下降，部分原因是政策變化，如2007年增值稅從3％上升到19％，并取消了業主購買補貼。
根據仲量聯行，2016年前六個月的市場交易總額約為44億歐元（約合47.8億美元），是過去五年中最薄弱的半年之一。這次交易量在2015年達到250億歐元（約合271.8億美元），是交易量最高的交易。
難民涌入
德國在2015年接管了約110萬尋求庇護者。相比之下，根據聯邦移民和難民局（BAMF）的數據，2016年德國項目接受了30萬難民，不到去年的三分之一。
根據“ 金融時報”（FT）的統計，德國當局轉向公共建筑，包括前學校和體育中心，以及圖林根州的一個音樂廳和勃蘭登堡的前軍營。但即使這些還不夠。
根據科隆經濟研究所教授MichaelVoigtl?nder的說法，盡管2015年新增公寓約有248,000個，但這一數字不足以滿足需求。除了緊張的住房供應之外，另一個問題是難民們往往會把自己定位在大城市，比如柏林，那里的住房供應更加緊密。這使得他們與當地人和移民（主要來自歐洲其他地區）在國內工作的房屋競爭。
一些房地產公司已向難民提供住房，其中包括LEG Immobilien，該國最大的房地產公司之一，為難民提供了大約1,830套公寓。德國最大的住房協會Vonovia也為難民提供公寓，但選擇不披露這些數字。
德國適度租金收益率
許多德國人住在租房中。根據歐盟統計局的數據，2015年，德國占家庭總數的51.9％。
德國的租金收益率是溫和的，部分原因是由于近期價格上漲，更重要的是因為住房投資以減稅為主。
根據2010 年5月的“全球物業指南”研究，租金收益率。
在柏林，90至120平方米（平方米）的單位租金收益率從2.99％至3.54％。
法蘭克福的租金收益率為60至120平方米。公寓從3.7％到3.88％不等。
慕尼黑公寓的收益率一般較低。產量為60至120平方米。單位范圍為2.86％至3.48％。
現有合約租金比上年增長79.5％，新合約租金上升47.6％。平均而言，同期房價漲幅較小。自用房屋平均售價上漲64.8％，梯田房價上漲53.5％。根據BulwienGesa的數據，2015年德國的租金上漲了3.25％。
德國保守抵押市場
聯邦銀行對銀行抵押投資組合的憂慮看起來很奇怪，因為盡管需求旺盛，租金漲幅比價格上漲更快，而且由于2015年的抵押貸款已經下降到國內生產總值的40.6％，這是非常低的水平發達經濟體。與去年同期相比略有下降，達到國內生產總值的百分之四十點七，比一九九八年的百分之八十二大幅度下滑。截至2016年四月，房屋貸款總額達十二億四千八百億美元， （約196億美元）的新貸款，據德意志聯邦銀行。
德國外援貸款
德國人的保守借款往往是由于20世紀20年代經歷的惡性通貨膨脹，導致德國與許多其他發達國家的經濟波動不如德意志銀行房地產經濟學家Jochen Moebert所說。然而，稅收優惠的變化可能更好地解釋了按揭貸款與GDP的比率下降。
住房貸款利率下降
德國新房貸款
大多數德國房屋買家以固定利率借款。在2003年至2015年期間，所批準的新貸款平均約68％的初始固定率（IRF）為5年以上。一年以上的IRF貸款從未超過批準的新貸款的20％。
貸款固定利率最高一年的貸款僅占2015年貸款總額的12.4％，低于去年同期貸款總額的15.8％。這種利率簡介給德國住房市場帶來了相當大的穩定性，德國房地產市場往往不會受到突然的利率或房屋價值的影響。
德國利率穩定的一個重要解釋是德國銀行的貸款來源長期借貸，因此渴望長期借貸。
住房貸款利率趨于穩定。即使歐洲央行的主要利率從2008年9月至2009年5月的4.25％上升至1％，僅使5年期固定利率的利率從5.17％下降至4.37％。
德國貸款利息
只有自2012年7月歐洲央行實施0.75％的基準利率以來，德國住房貸款利率已經低于3％。2016年3月份再降息5次，歐洲央行達到0％基準利率。此后，歐洲央行的基準利率達到0％。除了基準利率下調外，歐洲央行還將存款利率下調了10個基點至-0.40％，并將其每月資產購買額從600億歐元（682.8億美元）增加到800億歐元（891.1億美元）自2016年4月起。這些措施與銀行的目標一致，以確保歐元區的持續經濟復蘇。
