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在世界范圍內，很少有能讓房價長期穩定國家，但德國是“例外的”。過去十年德國房價每年下跌1%。在過去的金融危機中，德國的房價從未發生過巨變。為什么長期的德國房價如此穩定?我們有什么意義?

 

 

在世界“獨”的德國房地產市場

 

德國的價格在世界上是獨一無二的，因為它們的長期穩定性。1)從絕對房價來看：德國的名義價格和實際價格都較低，穩定性較強;2)從相對房價的角度來看：德國的市盈率和租金低于租金其他發達國家甚至德國的房價漲幅都沒有上漲的速度那么快，房價對收入的影響正在逐步下降。3)從自住率來看，德國的租賃市場是歐洲最大，最成熟的市場，法律制度和配套措施較為完善。一半以上的居民選擇租房，從而減少了對住房的需求，降低了房價的波動。

 

總體特點：價格合理，房價收入比低

 

從橫向看，在世界主要發達城市中，德國核心城市房價與房價的比例較低。從價格到收入的比例來看，慕尼黑，柏林不僅在歐洲處于低水平，在其他大陸處于低水平，倫敦，香港是其規模的三倍左右;從租金回報率來看，德國在世界發達城市居中;從租金比來看，德國的投資回收期約為二十年，美國遠小于倫敦，巴黎，深圳，香港;從抵押貸款收入比來看，慕尼黑72.15，柏林51.92，倫敦的四分之一，巴黎的一半;從價格來看，德國柏林的平均價格僅為4578美元/平方米，遠低于倫敦房價(28713美元/平方米)等發達城市。

 

縱向看，德國價格保持長期穩定。1)1970-1981年是上升期，累計增長23%左右;2)1982-1996年下降約30%3)1997-2007年略有波動，2008-2015年是增長時期，總量增長約10%。

 

很多發達國家跟與德國房地產市場發展趨勢是不同的。世界主要發達國家的房地產市場經歷了幾輪周期。特別是1998年以來，全球房地產市場呈現出明顯的集體繁榮。2008年次貸危機爆發后，全球QE和零利率，房價廣泛。