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這篇文章來自一個很好的朋友，也是我的鄰居。他來丹麥11年了，買房子比我有經驗。大家買房都會談論一些因素：

Interest rate

Bidragssats

Kurs

Åop

Afdrag

Restgæld

注冊費用，這個和房子的總價以及房子的剩余貸款有關。

Interest rate

Interest rate就是你每個月需要支付的基本貸款利息，外邊所看到的F1大概是0.6%，但這不是你支付的實際利息。因為貸款，銀行需要收取Bidragssats， 你每個月實際支付的總利息是 Åop= Interest rate+Bidragssats 所以去銀行貸款需要比較這個Åop，不需要聽銀行給你瞎忽悠說我們這里F1利息多低，還要配合Bidragssats算出Åop。 Afdrag是你每個月支付的本金。

所以你每個月支付總費用是Afdrag 加上Åop。

Bidragssats

Bidragssats這個和首付比率有關系，20%，30%的首付的Bidragssats都是不一樣的，首付比例越大，Bidragssats就越低，意味著Åop就越低，每個月還貸就便宜。

Kurs

Kurs是你借款時候的轉換貸款的比例，比如Kurs=95%，你需要借100w，那你實際的欠銀行的錢也就是你需要買的obligation或者說你的restgæld 就是100w/95%。 顯然Kurs越高越好。當你買obligation的，也就是你像銀行借錢的時候。一般情況下，interest rate上漲，kurs會下降。一般情況下，interest rate每上漲1%， kurs會下降7%。如果你這個時候需要從一個貸款轉換到另外一個貸款，比如這個時候你的剩余貸款是A，此時的Kurs是88%。那你通過轉換你的剩余貸款直接變成了A×88%。 就是說你的剩余貸款一下就削減了很多。但是因為你朝著利率升高的方向做了轉換，需要付10000kr的手續費。 如果是朝著低利率的方向轉換了貸款，手續費是15000kr。

還有就是如果需要做這種轉換，能夠利益最大化，一定要選擇30年。3.5%利率的，因為這個貸款的利率是浮動最大的，每次升降都是最明顯的。 這個轉換對于afdragfri不是很受用。 所以選擇30年的固定利率，如果想通過轉換收益，要選擇最高的利率。

注冊費

買房子還有2個注冊費用。。一個是房子總價×0.6%+1400, 還有一個你買的房子前一個房主剩余貸款×1.5%+1400。

比如房子100w， 前一個房主已經還了70w， 那這個注冊費用就是30w×1.5%+1400.

利率選擇

還有就是利率和房價的關系，一般情況下，如果interest上漲，房價(你房子的市場價值)會下跌，如果interest rate下跌，房價(你房子的市場價值)會上漲。但是由于目前是經濟危機，所以利率下跌，房價也在下跌。經濟好的話，不會出現同時下跌的情況。

如果選擇Flex的話，如果利率上漲，那你每個月還的貸款就多了，同時你房子的價值也減少了，由于利率上漲，但是你的restgæld沒有變化。 你每個月支出就多了很多。

如果選擇Fix的話，如果利率上漲，但是Kurs下降了，如果利率上漲了1%，Kurs跌了7%，這個時候如果你做向上做一個conversation的話，雖然你的每個月還貸利率高了，但是你的剩余貸款比如說原來是100w，一下就減少了7w，雖然你還要付10000的手續費，但是你一次conversation就賺了6w.但是利率上漲了，你房子的價值也下降了，但是由于你conversation賺了錢，所以起碼是持平的。

總結

綜上所述，意思就是說，如果認為未來幾年如果利率會大漲，可以考慮選擇30年2.5%，然后就等著做conversion吧。

如果認為未來幾年利率不會有啥太大變化的，就選擇Flex。 當然了你選擇fix的話，也意味著你現在每個月的支出要比Flex高一點，然后你要計算，你需要等多久，利率能上漲1%，然后這個削減的貸款，能不能cover你過去幾年和F1相比多支出的費用。比如你選擇了Fix30年，然后和F1相比，每年要支付貸款2w，那么3年，基本就是多支付了6w的樣子， 但是按照你剩余貸款有100w的說法。你只要利率上漲了1%，Kurs就下降了7%， 你做一次conversion就賺了6w(刨去手續費10000kr)。。也就是說如果你估計在3年里面利率會升高，那么你多支付的錢，都回回來的。