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新國五條限購收緊，國內(nèi)游資無處可去，多重因素作用下的海外置業(yè)話題再被炒上風(fēng)口浪尖。

從老牌大國到蕞爾島國，從毗鄰的東南亞到遙遠(yuǎn)的西歐……多達(dá)200余家代理商樂此不疲的跑著全國各地的展會(huì)，爭(zhēng)相來到中國分享這群龐大的置業(yè)人群。

而國人也從未讓他們失望，從80年代移民熱以來，置業(yè)的身影已經(jīng)遍布全球。據(jù)房地產(chǎn)咨詢公司高力國際發(fā)布的報(bào)告顯示，多倫多、倫敦和新加坡等中國投資者海外置業(yè)熱門地區(qū)里，境外買家的20%-40%來自中國，而除了傳統(tǒng)的美國、澳大利亞、加拿大等等，國人也開始發(fā)掘出一些新興的“搶房”好去處，包括近年來大熱的葡萄牙、西班牙、塞浦路斯等國家。可以預(yù)見，未來可以說有人的地方就有江湖，有房的地方就有中國人……

下面，和訊房產(chǎn)盤點(diǎn)國人抄底海外路線圖，看看近年來海外置業(yè)的新走向。

老牌移民國依然大熱

美國為海外購房首選國家

從80年代初的移民潮起，美國始終是國人最向往的國家之一。

 

盡管如今美國對(duì)已經(jīng)沒有買房移民政策，投資移民海外的門檻已經(jīng)越來越高，但并不排斥其在國人心中的地位。來自全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，自2011年起中國人就超越墨西哥人和英國人，成為僅次于加拿大人的第二大美國房地產(chǎn)買家。此前，搜房國際發(fā)布《2012中國購房者海外購房趨勢(shì)報(bào)告》顯示，美國仍是中國人海外購房的首選國家。

而美國近期復(fù)蘇的房地產(chǎn)市場(chǎng)也為投資者“走出去”添了一把火。

最新數(shù)據(jù)顯示，今年2月份美國標(biāo)普/凱斯希勒20個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)同比上漲9.3%，創(chuàng)下自2006年以來的最大同（樓盤）比漲幅。一位美國房產(chǎn)投資顧問表示，美國房地產(chǎn)正從低谷復(fù)蘇，升值空間非常看好。

與此同時(shí)，也有不少國內(nèi)投資者是為了“以房養(yǎng)學(xué)”，通過購買海外房產(chǎn)，以租金收益支持子女留學(xué)的教育開支。

澳大利亞仍是移民留學(xué)圣地

 

 

除美國外，澳大利亞、加拿大和歐洲的樓市也備受中國人青睞。據(jù)房地產(chǎn)咨詢公司高力國際發(fā)布的報(bào)告顯示，多倫多、倫敦和新加坡等中國投資者海外置 業(yè)熱門地區(qū)里，境外買家的20%-40%來自中國；中國買家在加拿大溫哥華購房者中的比例，從2011年的29%上升到2012年的超過40%；而在英國 倫敦著名的金融區(qū)金絲雀碼頭，約1/3的新售房屋賣給了中國人。

 

不同于在美國購置房產(chǎn)的投資目的，在澳洲置業(yè)的人群更向往那里休閑的生活、充足的工作機(jī)會(huì)和綿長(zhǎng)的海岸線。目前，中國人在澳大利亞購買房產(chǎn)，以移民、留學(xué)為主。但隨著澳大利亞移民門檻不斷提高，現(xiàn)在純投資和留學(xué)的相對(duì)多一些。

以大家關(guān)注的留學(xué)為例，悉尼的大學(xué)周圍有很多華人投資買房，以供孩子在當(dāng)?shù)貙W(xué)習(xí)使用，同時(shí)采用租賃的形式以租金來保證孩子的生活費(fèi)用，“以房養(yǎng)學(xué)”。

而澳大利亞的購房政策也相對(duì)方便海外購房人投資購買，不過，澳同樣沒有購房移民政策。澳允許海外購房人貸款買房，并在房屋轉(zhuǎn)手時(shí)免收房產(chǎn)增值稅，可獲得房產(chǎn)和土地的永久所有權(quán)，并且可以作為遺產(chǎn)留給子女繼承。但是任何人在澳大利亞轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所賺取的收入都必須交付稅金，一般按增值額一半收15%的稅，最高會(huì)按增值部分的45%來征收。在昆士蘭州（樓盤），如果以現(xiàn)金(沒有貸款)支付的話，大約需要20%-40%的定金，外加律師費(fèi)、印花稅、貸款費(fèi)用和購買費(fèi)用等，約房?jī)r(jià)的6%。當(dāng)然各州規(guī)例不同,所交費(fèi)用也有差別。

加拿大銀行“搶”客戶

 

 

加拿大與澳大利亞同屬移民重地，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境和教育體系上與澳洲較為接近，房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入一個(gè)上漲期。相比澳洲，加拿大投資置業(yè)門檻稍高。但在移民政策上相對(duì)寬松，適合國內(nèi)高端人群海外置業(yè)移民。

 

在加拿大，無論是加拿大永久居民還是海外人士，在加拿大購買房產(chǎn)的數(shù)量是沒有限制的。只要財(cái)力許可，買多少套都可以，購房還可以享受與本地居民相同的稅務(wù)待遇。另外，名下的房產(chǎn)可以出租也可以出售，不受使用限制。

在加拿大銀行的眼中，中國新移民是“上帝”，不是貸款人求銀行，而是銀行搶客戶。不需要擔(dān)心銀行會(huì)不放貸，要擔(dān)心的是到底選哪家銀行比較好。

但需要注意的是，對(duì)華人移民來說，當(dāng)?shù)匦乱泼袷�業(yè)率高，受制于語言等各方面障礙，華人移民很難在當(dāng)?shù)孬@得就業(yè)機(jī)會(huì)。

英國高收益引置業(yè)投資潮

 

 

按照英國房地產(chǎn)公司邦瑞地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，在他們的物業(yè)里，有10%的購買者來自中國大陸，他們的物業(yè)有31%是賣給亞洲人，也就意味著每三個(gè)亞洲人購房，必然有一個(gè)來自中國大陸，而在過去，買英國房子的中國人多來自香港。

 

英國房?jī)r(jià)穩(wěn)定，同時(shí)投資回報(bào)率高，從而使得有相當(dāng)多的境外投資人士將英國的房子出租獲益。同時(shí)，即便不考慮房?jī)r(jià)漲跌的因素，和數(shù)年前相比，用人民幣買房，因?yàn)閰R率的原因，等于打了一個(gè)很大的折扣。所以這幾年，有國際化眼光的人開始把購房投向了英國。

業(yè)內(nèi)人士表示，“在英國投資房地產(chǎn)的亞洲人非常多,不少熱點(diǎn)地區(qū)房?jī)r(jià)因此猛增。”同時(shí)，英國房?jī)r(jià)的抗跌性非常強(qiáng)。早在上世紀(jì)七、八十年代,英國 也經(jīng)歷過房地產(chǎn)泡沫破裂的過程。之后,英國房地產(chǎn)業(yè)走向成熟,雖然不會(huì)出現(xiàn)如中國房地產(chǎn)一樣瘋狂的上漲,但是房?jī)r(jià)每年都會(huì)平穩(wěn)增長(zhǎng),既使在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期, 房?jī)r(jià)也沒有下跌,作為一項(xiàng)投資收益十分穩(wěn)定。

據(jù)了解,英國新建住宅的開發(fā)量受到嚴(yán)格控制,北京（樓盤）年開發(fā)量比整個(gè)英國一年的開發(fā)量都要多,因此在英國投資房產(chǎn)主要是二手房。

除了投資回報(bào)率高，英國投資不動(dòng)產(chǎn)的一個(gè)優(yōu)點(diǎn)就是稅費(fèi)較低。只有售價(jià)超過15萬英鎊的房子，政府才會(huì)征收1%的契稅。而超過了25萬英鎊，就征 收2%的契稅。而如果房子空置，房東要繳納地方政府稅，如果房屋是住的狀態(tài)，那就要住客(如果是出租的，就向租客征收)征收地方政府稅，一年大約1000 英鎊。如果房屋出租或者出售有收入的話，政府要征收收入環(huán)節(jié)的稅，但如果是外國人買的房子，沒消耗當(dāng)?shù)氐馁Y源，只要每年填寫投資稅免稅證明，就可以免繳 了。

東南亞成投資移民洼地

新加坡住房貸款具優(yōu)勢(shì)

 

 

作為亞洲最具競(jìng)爭(zhēng)力城市，新加坡置業(yè)投資熱由來已久。在《2012年環(huán)球?qū)�業(yè)人士流動(dòng)性報(bào)告》中顯示，新加坡在全球?qū)�業(yè)人士最想移居的地點(diǎn)中排 名第四，是最受移民歡迎的國家。有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，到新加坡投資移民置業(yè)的外籍人士中，印尼和馬來人原本占有50%的比例，而中國人的比例并不高。但是，近 2年來以來，中國人到新加坡置業(yè)的比例迅速攀升，目前其市場(chǎng)占有率已經(jīng)達(dá)到30%左右，即10個(gè)到新加坡置業(yè)的外籍人中，就有3個(gè)中國人。

 

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，新加坡最新移民政策中較寬松的金融信貸政策以及新加坡投資移民政策也吸引了越來越多中國置業(yè)者的目光。外國人在新加坡購買住宅公寓是不受限制的，而且，目前外籍買家在新加坡也可只支付兩成的首付，享受80%的貸款，而貸款利率僅為0.8%。

同時(shí)，新加坡經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，失業(yè)率低，華人容易在當(dāng)?shù)卣业焦ぷ鳌６�新加坡是雙語國家，相比澳洲、加拿大，華人更易融入當(dāng)?shù)厣鐣?huì)。而且新加坡經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，失業(yè)率已降到2%左右，華人較容易在當(dāng)?shù)卣业焦ぷ鳌?/p>

與此同時(shí)，以前大多數(shù)中國人在新加坡置業(yè)以新加坡移民自住為主，但近期投資屬性的中國買家越來越多，而新加坡的租金也比較高，租金回報(bào)率約為2.5%-3%。

但仍需要提醒購房者的是，在新加坡，外籍買家的持有成本比當(dāng)?shù)厝艘�高，無論自住或出租，需要交納的稅費(fèi)都約為租金額的10%。此外，當(dāng)房產(chǎn)再交 易時(shí)，五年以上的房產(chǎn)再交易時(shí)無需交稅，而五年以內(nèi)的房產(chǎn)，再次交易時(shí)按一年至四年的時(shí)限，需要交納總成交款16%、12%、8%、4%不等的稅費(fèi)。

馬來西亞推第二家園定居計(jì)劃

 

 

根據(jù)全球房地產(chǎn)指南，馬來西亞住宅物業(yè)是亞太地區(qū)最便宜但卻提供最高的回報(bào)率。往返交易成本也是最低的。

 

2004年，馬來西亞政府推出名為“馬來西亞-我的第二家園”的定居計(jì)劃，是一個(gè)政府主導(dǎo)的投資定居項(xiàng)目，申請(qǐng)人符合有關(guān)申請(qǐng)條件，被馬來西亞政府批準(zhǔn)并持有居留證的外國公民可無限次出入馬來西亞并可在馬來西亞長(zhǎng)期居留。

投資定居者除可長(zhǎng)期居住并無居留時(shí)間限制外，還有機(jī)會(huì)取得達(dá)85%的購房貸款以及在當(dāng)?shù)孛舛愘徺I一輛汽車(或?qū)�國外汽車運(yùn)進(jìn)馬來西亞)。申請(qǐng)者除可連同家人申請(qǐng)外，還可攜帶一名家庭傭工。

而從2008年開始，海外投資者已經(jīng)不需要向海外投資委員會(huì)申請(qǐng)任何的批準(zhǔn)，他們只需符合當(dāng)?shù)刂菡�府條件既可。

馬來西亞對(duì)于外國投資者沒有太多的規(guī)定，唯一的規(guī)定是海外投資者不可以購買RM500,000以下的房地產(chǎn)以及那些保留給馬來西亞原著民的房地產(chǎn)。最低房地產(chǎn)銷售價(jià)格根據(jù)個(gè)別州屬會(huì)有所改變。

韓國“購房拿綠卡”抓眼球

 

 

雖然不屬于東南亞國家，但在國人海外置業(yè)的地圖中，韓國是不可忽視的一站。作為亞洲經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)區(qū)域，韓國開出的“購房拿綠卡”政策無疑抓住了不少人的目光。

 

2010年2月10日，韓國頒布了投資移民政策，凡在濟(jì)州島投資購房50萬美元，投資人及其直系親屬就可以獲得韓國永久居住權(quán)，能在醫(yī)療、教 育、就業(yè)方面享受和韓國國民相同的待遇，居住5年后就可以申請(qǐng)永久居住綠卡，并且這一政策今后將會(huì)擴(kuò)展到其他區(qū)域，50萬美元的購房門檻也可能會(huì)調(diào)低。

據(jù)悉，由于擔(dān)心過多的外資涌入繼續(xù)推高韓國房?jī)r(jià)，這一政策主要針對(duì)的是旅游度假型的房產(chǎn)，普通居民居住的商品房則不在投資范圍內(nèi)。韓國政府出臺(tái) 這一政策不僅是為了引進(jìn)小額投資者，更希望吸引大發(fā)展商到韓國投資旅游房地產(chǎn)。據(jù)韓國旅游發(fā)展局專門委員樸瑩瑞介紹，這一政策希望能吸引中國的大開發(fā)商到 濟(jì)州島開發(fā)項(xiàng)目，然后可以將開發(fā)的房產(chǎn)賣給中國人。

目前，濟(jì)州島的房?jī)r(jià)約為人民幣20000-30000元/平方米，度假型房產(chǎn)多為100平方米以上的大戶型。購買了度假型房產(chǎn)后，就可以拿成交 憑證到外國人管理中心遞交申請(qǐng)，一周左右便可拿到居留簽證。從獲得居留簽證開始，就可以在韓國自由通行，無居住時(shí)間限制，只需續(xù)簽時(shí)回韓國。領(lǐng)到簽證的中 國人如果5年內(nèi)沒有不合格事由，其本人及配偶和子女將獲得韓國綠卡。

但需要注意的是，韓國在購房、持有、出售等諸多環(huán)節(jié)消耗的成本不小，如果沒有足夠經(jīng)驗(yàn)的話，很難從這樣的市場(chǎng)中賺到錢。在海外置業(yè)，通過出租來實(shí)現(xiàn)回報(bào)的可能性很小，升值前景比國內(nèi)樓市更難預(yù)測(cè)。”

趁隙抄底歐洲國家

西班牙經(jīng)濟(jì)重創(chuàng)房?jī)r(jià)處于低谷

 

 

西班牙是歐洲在整個(gè)經(jīng)濟(jì)危機(jī)中受到重創(chuàng)的五個(gè)國家之一，因此該國目前的經(jīng)濟(jì)情況也比較糟糕，失業(yè)率約為25%左右。這些人失業(yè)之后沒有閑錢買房，導(dǎo)致西班牙房屋空置率較高。

 

業(yè)內(nèi)專家表示，目前西班牙的房?jī)r(jià)相對(duì)較低，各城市房屋價(jià)格高低不等，房屋總價(jià)在20萬-100萬歐元之間。如果不是在馬德里、巴塞羅那等中心城 市，而是在某些海邊小鎮(zhèn)置業(yè)，無論是公寓還是別墅，20萬歐元（據(jù)當(dāng)前匯率約合169萬人民幣）可以買到比較漂亮的房子，100萬歐元（約合848萬人民 幣）可以買到非常棒的別墅。

此外，西班牙是僅次于法國和意大利的世界第三大旅游國，其國家文化、自然風(fēng)光、建筑設(shè)計(jì)等各個(gè)方面都備受世界各國人民喜愛。

值得注意的是，西班牙是申根國家之一，之前有傳言說該國目前正想推一個(gè)十幾萬歐元購房申請(qǐng)永久居住權(quán)的政策，但是從近期與西班牙情況來看，該政策目前還沒有正式獲準(zhǔn)，因此需要強(qiáng)調(diào)，此時(shí)在西班牙購房跟身份轉(zhuǎn)換沒有關(guān)系，只能是出于投資置業(yè)的目的。

葡萄牙破除“移民監(jiān)”

 

 

對(duì)于想在歐洲完成身份轉(zhuǎn)換的話，業(yè)內(nèi)人士建議購房者可以在葡萄牙置業(yè)。而諸多數(shù)據(jù)顯示，葡萄牙將成為2013年的熱點(diǎn)投資目的國。

 

葡萄牙是歐盟、北約及世貿(mào)組織成員，也是26個(gè)申根國家之一，持葡萄牙護(hù)照能夠享受全球158個(gè)國家免簽或落地簽，僅次于丹麥，居世界第二，可以說葡萄牙人是名符其實(shí)的世界公民。不僅如此，在眾多西歐非英語國家中，葡萄牙是英語使用最廣的國家之一。

據(jù)了解，去年10月葡萄牙頒布了新的移民法案，這意味著歐盟國家向非歐盟國家敞開了大門。葡萄牙的買房移民，目前移民門檻為50萬歐元，一個(gè)辦理周期最快為2個(gè)月左右，服務(wù)費(fèi)約為幾萬元，非常適合于中國投資者，因此頗受買房人青睞。

一般而言，發(fā)達(dá)國家對(duì)移民均有嚴(yán)格的居住要求，西歐國家的居住要求更為嚴(yán)格，這就是所謂的“移民監(jiān)”。但葡萄牙新發(fā)布的“黃金居留計(jì)劃”打破了這一現(xiàn)狀，成為移民居住要求最低的西歐國家：5年內(nèi)滿足平均每年住7天的要求，即可獲得永居權(quán)，6年后可申請(qǐng)入籍。

拉脫維亞修改移民法放行

 

 

拉脫維亞移民法于2010年7月1日重新修訂，旨在鼓勵(lì)吸引外資、創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)和重啟拉脫維亞房地產(chǎn)市場(chǎng)，刺激拉脫維亞經(jīng)濟(jì)發(fā)展。該修正案為在 拉投資的外國公民提供了獲得在拉居留5年居留權(quán)，并可在25個(gè)申根區(qū)國家自由來往的機(jī)會(huì)。根據(jù)修正案規(guī)定，在拉脫維亞購買房產(chǎn)，對(duì)拉當(dāng)?shù)仄髽I(yè)進(jìn)行注資或在 拉注冊(cè)經(jīng)營企業(yè)，或在拉脫維亞境內(nèi)銀行等信貸機(jī)構(gòu)存款達(dá)到一定數(shù)額均可申請(qǐng)?jiān)诶�臨時(shí)居留5年的居住證，到期后，可根據(jù)情況申請(qǐng)永久居留權(quán)。

 

據(jù)拉脫維亞移民局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2011年9月1日，共有1118名外國公民獲得了5年臨時(shí)居留權(quán)。其中，61%的人通過購買房產(chǎn)獲得，34%的人通過在銀行定期存款獲得，另有5%的人通過開設(shè)企業(yè)獲得，這些人中又以俄羅斯和獨(dú)聯(lián)體國家的公民居多。近期，拉脫維亞媒體報(bào)道，越來越多的中國人對(duì)移民拉脫維亞表示濃厚的興趣。

塞浦路斯購置房產(chǎn)獲永久居留權(quán)

 

 

近期以來，無論是塞浦路斯遭遇的金融危機(jī)，還是它低門檻的移民投資都成為業(yè)界熱議的話題。對(duì)不少想通過購房實(shí)現(xiàn)移民、完成身份轉(zhuǎn)換的購房者而言，塞浦路斯 成為了他們的優(yōu)選。據(jù)了解，塞浦路斯位于地中海東北部，地處歐、亞、非三個(gè)大陸的交會(huì)處，為地中海第三大島，全國海岸線長(zhǎng)782公里。

 

目前該國房地產(chǎn)成交量逐月遞增，購房成本較低，頗受國內(nèi)投資置業(yè)者的青睞。相對(duì)于置業(yè)移民其他國家來講，該人士列舉了塞浦路斯置業(yè)優(yōu)勢(shì)如下：

移民政策較為寬松。據(jù)了解，去年8月，塞浦路斯移民條例更改，條例明確規(guī)定非歐洲國家公民在塞浦路斯投資30萬歐元或以上房產(chǎn)，并作為其主要居所，就符合“優(yōu)惠待遇”的資格，可立即申請(qǐng)永久居住權(quán)。

該國沒有移民監(jiān)，也就是說，國內(nèi)客戶完成移民之后，兩年之內(nèi)只需在塞浦路斯呆上一天即可，沒有過多的居住要求，不會(huì)影響其在國內(nèi)正常的生活與工作。

而塞浦路斯作為歐盟成員國之一，可充分享受歐洲生活及教育資源的同時(shí)，出入歐洲也較為便利。另據(jù)了解，預(yù)計(jì)2014年，塞浦路斯將正式加入申根國，屆時(shí)投資人在獲得申根綠卡的同時(shí)，無需簽證便可在申根國之間自由流動(dòng)。此外，該國稅率較低。其中個(gè)人所得稅為歐元區(qū)第二低，最高稅率為30%，而公司所得稅率則為歐元區(qū)最低國家之一，僅為10%