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我成功預測了2007年的英國房價下跌。2006年，我甚至準備在我BBC 2臺系列節目中的一期討論這個問題，但制片人要求換個話題。他們辯稱房價肯定將不斷上漲，到時候我就會顯得很可笑。話題換成了“未來難以預測”；而不出我所料，實際房價下跌了15%。

應該為這場勝利補充一下背景：我在2002、2003、2004、2005年都分別預測過房價會下跌。然而，鑒于倫敦人對“房價有沒有泡沫”這個問題的討論似乎沒完沒了，我一直在試圖為倫敦人和其他地方的人找出這個問題的答案。

回答這個問題對經濟學家而言并不容易——泡沫是心理學問題，而心理學不是我們的強項。但我們可以通過考察經濟基本面，來嘗試做出判斷。任何投資資產的價格均 應與資產能夠產生的未來收益相關，不論這種收益是作為房東能夠收取的房租，作為公司股東能夠獲得的分紅，還是作為債券持有人能夠拿到的利息。

泡沫在實務操作中可較準確地定義為資產價格脫離了基本面的現象，這意味著在泡沫中賺錢的唯一方式就是，找到一個更蠢的人來接盤。

眼下的基本面情況如何？最簡單明了的方法是比較房價與租金。在英國，房價和租金相對收入水平均偏高。這在意料之中：人人都知道，英國多年來新建房屋數量太少。

但房價增速是否超過了租金，暗示存在泡沫？看上去是這樣。美國房屋租售比眼下處于歷史正常水平。德國和日本的房屋租售比出奇偏低。但在英國，房屋租售比比長期水平偏高三分之一。在倫敦，租金毛收益率僅為5%出頭，低于英國其他地區。考慮到房東的成本，這樣的回報率看上去很低。合理推斷是，要么租金應該大漲，要么房價應該下跌。

但倫敦市區房價已經與倫敦居民收入和倫敦通勤圈房價脫節，而且還在不斷迅速上漲。一切看上去都無法持續，當利率終于上升時，賤價拋售肯定就要出現了吧？

但有三條反對觀點。第一，房地產是個例外。第二，倫敦本身是個例外。第三，這次是個例外。

就別說房地產能以某種方式防泡沫了吧。實實在在的房子看上去固然令人放心，但沒有哪條經濟學定律說，投進房地產的資金是安全的。日本實際房價自1992年來近乎腰斬。美國實際房價曾暴漲又暴跌，如今還不及上世紀70年代末的水平。

英國房價該怎樣走？

但如果說倫敦本身的房地產市場永不會下跌呢？只需退回25年前，就知道此言不實。英國抵押貸款提供商全英房屋抵押貸款協會(Nationwide)表 示，1989年夏季倫敦的平均房價略低于98000英鎊。后來，房價跌去三分之一，之后9年都未超過10萬英鎊，而同期累積通脹率大大高于50%。在20 世紀80年代末投資倫敦房地產是項糟糕透頂的投資。

那么就只剩下一個觀點：倫敦房產市場這回不一樣，因為倫敦已成為一個熱門投資地，在那些努力為資金尋找避險地的外國富人中大受歡迎。

意外的是，這條觀點有些道理。牛津大學(University of Oxford)經濟學家克里斯蒂安•巴達林扎(Cristian Badarinza)和塔倫•拉馬多拉伊(Tarun Ramadorai)的研究發現，世界各地的動蕩地區與倫敦房地產市場的熱點地區之間存在相關性。例如，當希臘經濟崩潰時，倫敦希臘裔居民比例較高的地區 房地產需求明顯增加。這里的思路是：如果一個希臘人希望將資金從希臘轉移到倫敦，那么他會選擇一個有能夠幫他考察房地產的熟人、并且他有朝一日或許自己也 想要居住到那里的地方。

但最終占據上風的往往還是供求法則。倫敦人或許可以參考紐約——這同樣是一座貴得出奇的城市，同樣強烈吸引著資金和 人從世界各地涌入。紐約房價自2006年以來已下跌約三分之一，房價與租金、收入或通脹之比相當于上世紀80年代中期的水平。長期來看，倫敦憑什么能成為例外？

最后還有一條反對觀點最讓人沮喪。該觀點認為，所有資產的回報率今后都將處于低位，因為世界已經陷入長期衰退。這意味著房價理應高 昂，因為其他資產也很昂貴。正如牛津大學經濟學家西蒙•雷恩-劉易斯(Simon Wren-Lewis)所指出的那樣，長期衰退理論如果屬實，應當適用于全球。雖然澳大利亞、加拿大、法國和瑞典等一些房地產市場看上去同樣昂貴，但其他市場則不然。

如果長期衰退一說屬實，那么倫敦的房價是合理的，世界上其他許多地區的房價只是還沒跟上倫敦的步伐而已。老天保佑情況是這樣吧。