投資于房地產(chǎn)租賃可以為您提供源源不斷的收入，在房產(chǎn)支付后幾乎可以獲得全部利潤。然而，到這一點是有風險的，需要比看起來更多的工作。投資房地產(chǎn)將要求你選擇一個偉大的財產(chǎn)，然后維護財產(chǎn)，并無限期地處理租戶，或直到你足夠的雇用一名經(jīng)理。使用以下步驟投資租賃房地產(chǎn)。
投資房地產(chǎn)租賃第一步：評估你的投資能力
1、評估你管理財產(chǎn)的能力。作為房東不是被動收入或兼職工作。當涉及到財產(chǎn)管理時，您將承擔很多責任。這包括選擇和與租戶溝通，必要時修復財產(chǎn)，以及處理各種日常問題。在決定成為房東之前，確保你已經(jīng)沒有太多的工作和家庭。
如果你沒有時間自己管理房產(chǎn)，你需要找一家好的房產(chǎn)管理公司。然而，這可能起初是非常昂貴的。
2、尋求購買讓抵押貸款。為了出租一個房產(chǎn)，你顯然必須先購買它。這將通過購買抵押貸款來實現(xiàn)，抵押貸款的評估方式與所有者占有抵押貸款不同。銀行會考慮房產(chǎn)的潛在租金收入和支出，而不是業(yè)主的支付能力。在線使用抵押貸款計算器，以確定您可以支付多少租金房產(chǎn)。
如果這是您的第一個出租房產(chǎn)，您可能仍然需要滿足租金抵押的收入要求。除了您目前的抵押貸款之外，這將被計算。經(jīng)過幾年的租賃成功證明，可以免除這項要求。
3、確保你有需要的財政儲備。擁有出租房產(chǎn)可能會有意想不到的問題。你的房客可能會失去工作，無法支付租金。你必須有足夠的錢在銀行，讓你通過幾個月沒有任何金錢進來。有業(yè)主依賴租金支付抵押貸款。如果您處于這種狀況，那么在您有六個月的儲備積累之前不要購買。
請記住，您還需要支付財產(chǎn)稅和定期維護財產(chǎn)。
意想不到的費用可能來自任何地方。每個成本可以從微不足道到非常昂貴。
4、長期投資。除非你有10到15年的時間，否則不要把房地產(chǎn)當作投資。房屋泡沫似乎每隔10到15年就會出現(xiàn)一次，每個人都想要一個行動。絕大多數(shù)人從來沒有機會得到及時的經(jīng)濟損失。聰明的投資者不會被貪婪和快速回報所左右。他們購買的房屋在租金方面具有財務意義，而不是一個賺錢的快速機會。
5、找到合作伙伴。與合作伙伴或合作伙伴投資可以帶來諸多好處。合作伙伴可以集中資源和人才，從而獲得更大的潛在投資成功。但是，您需要找到公平合理的合作伙伴。理想情況下，你會找到一個與你的技能互補的合作伙伴。例如，如果您擅長在家中進行改進和維護，請嘗試找到一位熟練掌握數(shù)字的合作伙伴。
建立你的合作伙伴關(guān)系，規(guī)定責任，貢獻和回報分工。
擁有一個合伙人可以讓你更容易獲得抵押貸款的資格。
投資房地產(chǎn)租賃第二步：查找出租房產(chǎn)
1、找到一個理想的租賃市場。尋找當?shù)刈赓U市場，出租房屋需求旺盛。租戶池應該由過去經(jīng)濟失誤的人組成，不能購買。也許還有很多人在止贖時失去了家園。過去一年，市場價格應該會上漲。
理想情況下，你應該投資于你已經(jīng)熟悉的家庭附近。否則，你需要做很多深入的研究。
2、從一個小的財產(chǎn)開始。即使你有這筆錢，也不應該投資于房地產(chǎn)投資較大或復雜的房地產(chǎn)。像購物中心或公寓等大型房產(chǎn)可能會有更復雜的要求或需要更大的首付。相反，從一個完全在預算內(nèi)的單戶住宅開始。這將使您習慣于成為房東和您所需要的簿記。當你變得更有經(jīng)驗時，你可以向上移動。
您也可以使用與投資者合作的房地產(chǎn)經(jīng)紀人。
3、投資于商業(yè)房產(chǎn)。商業(yè)房產(chǎn)比住宅房產(chǎn)提供更大的潛在回報。然而，尋找和投資這些資產(chǎn)要困難得多，而且只能由有經(jīng)驗的房地產(chǎn)投資者來完成。要購買商業(yè)房地產(chǎn)，您將需要根據(jù)租戶的成本和潛在回報來評估房產(chǎn)。你通常還需要至少30％的首付才能獲得貸款。
如果可能的話，尋找有動力的賣家（那些由于各種原因需要快速銷售的人）。這是您以低于市場價格購買房產(chǎn)的機會。
4、評估回報潛力。您的主要焦點應該是您的財產(chǎn)的潛在回報，這是您收到的租金減去任何費用。這將取決于該地區(qū)普遍的租金和房屋的具體質(zhì)量，可能會讓您收取更多或更少的租金。詢問財產(chǎn)的當前所有者有關(guān)財產(chǎn)的財務信息，特別是如果他們已經(jīng)出租。評估以下內(nèi)容：
你將要支付的按揭付款。
目前的租金，該地區(qū)類似房產(chǎn)的租金以及任何歷史租金的增加。
租賃歷史的實力。租戶搬出去的時候是否空置很久？
該房產(chǎn)的平均開支。
當前所有者在過去幾年的利潤或虧損。
根據(jù)這些信息獲得回報的能力。記住：租金 - 開支=你的回報。
維修費用可以估計為總租金收入的5％。停機時間和更大的維修費用占5％。
5、評估該房產(chǎn)的位置。這個位置也許是租房者出租房屋最重要的特征。一個好的位置也可以讓你更容易填補財產(chǎn)，可以證明更高的租金率。更好的租戶會尋找這些房產(chǎn)，為您提供更可靠的租金和更少的困難。具體而言，請查找以下屬性：
靠近好的學校。
在低犯罪率的地區(qū)。
方便購物和設施。
6、確保你達成協(xié)議。尋找那些位于或接近底部的房產(chǎn)，特別是在房屋銷售價格低于建筑成本的地方。如果價格低，利率太高，這種組合使購買理想，可能是一生中的一次機會。和當?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀人談談，聘請評估師來確定你是否獲得了很好的價值。
許多出租房產(chǎn)專家發(fā)誓1％的規(guī)則。規(guī)則是該房產(chǎn)的月租應至少等于房產(chǎn)價值的百分之一。
從長遠來看，您應該根據(jù)您的租金收入尋找可以在10到15年內(nèi)全額支付的房產(chǎn)。
7、開個價。與你的房地產(chǎn)經(jīng)紀人或代理商合作，在你找到一個好房產(chǎn)的時候提出要約。請記住一個數(shù)字，如果可能的話，低于你的數(shù)字。確保不要讓情緒籠罩你的判斷，只有在價格合適時才買房。如果你和賣家不能達成有利的協(xié)議，你總是可以走開。
8、盡職盡責 接受您的報價后，您現(xiàn)在可以在截止日期之前確定房子沒有任何問題，并能夠籌集資金。有一個家庭督察尋找任何問題與財產(chǎn)。如果出現(xiàn)嚴重問題，您可以重新談判售價。確保當前的所有者不只是推遲了你將不得不做的某些修理。
投資房地產(chǎn)租賃第三步：查找租戶
1、獲得保險。在將房屋出租給租戶之前，建議您領(lǐng)取房東的保險。所有主要的保險公司都以不同的名稱提供這種保險，但一般將保險范圍分為三類，從最低限度的DP-1到全部的DP-3（DP代表“住宅政策”）。大多數(shù)保險專業(yè)人士建議業(yè)主獲得DP-3保險，以防止意外的租戶行為。
這種保險通常提供損失的替代成本，而不是現(xiàn)金價值，這在損失慘重的情況下是有益的。
您應該確保您的保險范圍還包括一般責任保險。這提供了您的財產(chǎn)遭受任何傷害的覆蓋范圍。專家提醒，你得到100萬美元的賠償責任范圍。
房東政策的成本取決于房產(chǎn)的位置和面積。不過，平均每年大概在800美元到1200美元之間。
2、確定一個合適的租金。與當?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀人進行交談，并在線研究類似的房產(chǎn)，以確定合理的房租金額。確保您的租金至少在房產(chǎn)抵押貸款中的110％。百分之十的緩沖區(qū)可用于維護，停機時間和大量維修。你賺的任何數(shù)額都是利潤。
3、推銷你的出租房產(chǎn)。首先在Craigslist，Trulia和Zillow等網(wǎng)站上列出您的財產(chǎn)。確保包括大量的高品質(zhì)和光線充足的照片。填寫清單將盡可能多的信息，你可以。你也可以在報紙上購買廣告，雖然這樣很昂貴，可能是無效的。最后，嘗試在酒店的前院放置“出租”標志。在所有情況下，請為感興趣的租戶提供一種方式，通過電話或電子郵件與您聯(lián)系。
4、篩選申請人。你將不得不徹底篩選你的潛在租戶信用和犯罪問題。這將花費你一些錢，但將免受潛在的破壞性損失。有租房的業(yè)主沒有盡職盡責，最后是騙子，他們一旦擁有房子就會停止付款，并對房屋造成巨大的損失。一個壞的租客最終可能會花費你數(shù)千元的維修費，即使他們按時支付了租金。
尋找有工作經(jīng)驗的申請者，每月租金至少三倍。
拒絕任何有長期犯罪記錄或信用評分低于650的申請人。您的具體要求取決于您的風險承受能力和市場的實力。
保持良好的租戶，如果你可以承諾保持租金穩(wěn)定或只是通過提供優(yōu)質(zhì)的服務。
5、起草租賃協(xié)議。在線查找租賃協(xié)議模板，并使用該模板創(chuàng)建您自己的所有相關(guān)財產(chǎn)詳細信息。你也可以考慮聘請一名在業(yè)界有經(jīng)驗的律師，以確保你的租賃協(xié)議不會遺漏任何東西或包含任何奇怪的規(guī)定。租賃協(xié)議應規(guī)定租賃期限，您和承租人的責任以及保證金。保證金通常是一個月的租金，但可能會受到州或地方的限制。
投資房地產(chǎn)租賃第四步：維護您的財產(chǎn)
1、確保收取租金。每個房東在某個時候都必須充當收費員。你必須打電話，留在沒有付費的租戶之上，直到他們付錢，如果他們不付錢，就把他們趕走。即使是好的租戶也可能在一個月的時間內(nèi)沒有按時付房租。在這種情況下，考慮給他們更多的時間。保持一個好的租戶可以是一個或兩個延期付款。
2、跟上你的稅收。作為房東，您將被要求對您的房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅。但是，您還需要跟上您的財產(chǎn)的回報或損失適當?shù)乃枚悺＝ㄗh聘請稅務籌劃人員或其他財務專業(yè)人士來幫助指導您完成這一過程，因為這可能相當復雜。
例如，業(yè)主可以從其稅收負擔中扣除財產(chǎn)稅和抵押貸款利息以及其他經(jīng)營費用。
此外，損失可以作為被動損失而被注銷，以后用來抵消正面收益帶來的稅收負擔。
3、學習維護技能。確保您可以輕松地進行小修，比如修理漏水的水槽或修復墻上的洞。能夠自己完成這些任務可以為您節(jié)省專業(yè)修理費用。如果你還沒有這些技能，花點時間去弄清楚這些修理是如何完成的，并進行一些練習。你自己做的任何事情都代表你不必花錢。
4、與行業(yè)專業(yè)人士建立關(guān)系。盡管價值在于自己做事，但在某些情況下，您需要聘請專業(yè)人士。與當?shù)仉姽ぃ芄ず推渌倘私㈥P(guān)系，以便在需要時可以得到可靠的工作。另外，您可能還需要在出租房地產(chǎn)投資的某個時候咨詢律師和會計師。當問題出現(xiàn)時，讓這些人在你的角落可以是有用的。
5、回應租戶的需求。請記住，租客是你的客戶，應該受到尊重。快速響應修復請求，并在與租戶交易中公平地行事。維護租賃合同中約定的財產(chǎn)。這樣做可以幫助你保持住戶，這將避免昂貴的空缺。
6、雇用一名房產(chǎn)經(jīng)理。房產(chǎn)經(jīng)理或房產(chǎn)管理公司可以減輕你的地主的責任。他們收取租金，照顧維修，并在需要時尋找新租戶，除其他職責外。然而，聘請房產(chǎn)經(jīng)理通常會花費你5到10％的租金收入。所以，如果你的利潤率已經(jīng)很薄，那么聘請一個人可能沒有什么經(jīng)濟意義。
如果你擁有大量的出租房產(chǎn)或住在離他們很遠的地方，雇用房產(chǎn)經(jīng)理可能會特別有利。
房地產(chǎn)管理協(xié)會（IREM）和全國住宅房產(chǎn)經(jīng)理協(xié)會（NARPM）都提供資源在各自的網(wǎng)站上尋找有信譽的房產(chǎn)管理公司。
