投資房地產已經成為建立投資組合的流行方式。從歷史上看，房地產投資表現好于其他一些資產。它還向潛在投資者提供了幾種不同的選擇。要進入房地產，您可以自己成為房東和購買房產，但也可以通過買入房地產投資信托（REIT）或向其他房地產投資者貸款來賺錢。
新手投資房地產方法一：成為房東
1、在投資前進行清點。投資者應該知道他們打算如何處置任何財產，然后再購買。你想翻轉的財產和轉售？或者，你想租這個物業嗎？這些選擇在融資和稅收方面有不同的含義; 您需要對您一開始想要采取的方向有一個大致的了解，并隨時準備好。
首先，你需要一個現實的技能感。你有技術技能和知識翻轉屬性？你需要有一個基本的財產維修知識和典型的和不太典型的維修工作的成本。
無論您打算租賃還是翻轉房產，都有一個儲備基金。一般來說，投資者應該有足夠的儲備金來支付房貸六個月，以防房產空置或處于康復狀態。租房時，還要依靠及時支付抵押貸款。如果租客的租金遲到，儲備金將幫助您支付這筆款項。
2、分析可用屬性的盈利能力。 在深入購買物業之前，確保它將是一個有利可圖的投資。評估您的運營開支以及您希望收到的租金或收入金額。考慮你想購買的鄰居，以確定屬性是否保留在那個位置的價值。
計算您想要購買的附近的價格與租金比率。請記住，有關租金價格的信息并不總是很容易獲得，所以這個數字只應該被視為一個球場數字。將房屋中位數除以年租金的中位數。
例如，假設房屋中位價格為18萬美元，中位年租金約為12000美元（$ 1,000 /月）。價格租比是{\ displaystyle \ $ 180,000 / 12,000 = 15}。比例越低，投資越好。價格與租金比例超過20的地區不是一個好的投資。
計算總租金收益率。每年的租金除以物業的總購買價格。這有助于您找到租金收入最高，購買成本最低的房子。例如，如果你為房子支付10萬美元，而你可以每年收取12000美元的租金（$ 1,000 /月），則總租金收益率是12{\ displaystyle（\ $ 12,000 / \ $ 100,000 = .12）}。
超過10％的任何東西都是很好的投資。有些物業可能需要大量的資金投入才能使其居住（一個新的屋頂，更換地毯等），但是足夠高的租金收益仍然可以使一個需要工作的物業成為一個良好的投資。
計算資本化率。這告訴你財產收入的回報率。資本化率通常基于最近一年（如果正在出租）的財產凈收入或預計的租賃收入（如果目前沒有出租）。凈營業收入除以房產的購買價格。營業凈收入是指年收入減去營業成本（營業成本往往占到收入的40％左右）。
假設你想購買一個50萬美元的財產，你的凈營業收入將是35000美元。您的資本化率將為7％{\ displaystyle（\ $ 35,000 / \ $ 500,000 = .07）}。這意味著你可以賺取7％的財產價值作為利潤。使用資本化比率來比較不同房地產的盈利能力。
如果運營成本不明確，或者您只是想了解房產是否是一個很好的投資的一個非常普遍的想法，以購買價格除以總年租金，看看將花費多少年賺回來的錢。這可以幫助您比較房產 - 如果一個房產需要五年的時間才能收回投資，而另一個房產需要七年的時間，而且資本的改善是平等的，那么您可能會想要追回這個房產，以便更快地賺回您的錢。
計算現金流量。弄清楚你是否有足夠的收入來支付抵押貸款本金，利息，稅收和保險。此外，請確保您有足夠的儲備來支付意外的維修費用。否則，您的現金流將為負數，這意味著您將有可能違約。
3、安排融資。 首先，您可能需要降低很大比例的首付 - 很多商業貸款需要25％至35％的首付款。如果手頭沒有那么多現金，可以考慮從房屋凈值貸款，個人貸款，信用卡或在人壽保險單中兌現。
貸款人將根據您的信用評分和您在銀行的財務準備金數額確定您的利率，以支付該物業的費用。考慮與鄰近的銀行而不是大型的國有銀行合作。本地銀行通常在抵押貸款結構上提供更大的靈活性。
你最好的選擇是和一個專業的經紀人坐下來了解你的不同的融資方案。對投資者的傳統貸款有很多限制和限制。例如，一般情況下，您一次只能獲得一筆FHA貸款，并且依法需要為擁有5個或更多單位的建筑物提供商業貸款。一個經紀人可以幫助您導航您的選擇，并幫助您制定戰略，以確保您的所有資金需求都包括在內。
提前與貸款人的財產狀況。許多銀行不會為特定類型的資產提供資金，所以為了避免資金流失，請向貸方提供與資產有關的任何問題的照片和信息。當貸款人進行評估時，你不希望這筆交易破產，并且發現財產有大量損失或者需要修理。
請注意，抵押貸款保險 - 在違約情況下保護貸款人 - 不會涵蓋投資物業。
4、購買一個物業。 首先查看多重列表服務（MLS）上列出的屬性。您可以在Realtor.com，Trulia或Zillow等網站上找到MLS列表。你可以在MLS上找到你自己的所有房源，房地產經紀人可以為你找到。不過，與房地產經紀人合作還是個好主意。他們可能會有更多關于設施或特定屬性的信息。此外，他們將知道未列在MLS上的可用屬性。
與房地產經紀人合作的最大優勢之一就是在時間安排上他們會給你一個優勢。他們可以設置您立即收到符合您的標準的列表的電子郵件，一旦他們上市或回到市場上，并在他們出現在其他網站上。這是在一個緊張的房地產市場的寶貴服務。
請注意，房地產經紀人無法合法評論某些事情。例如，你的房地產經紀人不能判斷一個社區是“好”還是“壞”。使用像在線RAIDS資源檢查在該地區的犯罪或floodsmart.gov發現是否泛濫（要求您為您的財產購買額外的洪水保險）。
房地產經紀人通常在結算時由賣方支付，所以買方有時可以免費與他人一起工作。但買方也可以向買方代理支付房地產傭金。這可以是“由業主出售”交易中的協商項目，并且可以開放其他可用的屬性供您考慮。
5、提供你的報價。 與您的房地產經紀人合作，確定物業的公平價格。另外，在緊急情況下寫下您的房地產經紀人或律師建議的檢查，融資和其他意外事件。選擇一個適合您和賣家的結算日期。如果提供的結算日期方便，有些賣家會接受較低價格的報價。
總是有一個財產檢查發現任何問題，可能花費你在未來的錢。如果檢查員發現任何東西，你可能會重新談判。您可能會降低您的報價，并自己進行必要的維修，要求賣方進行維修，或者兩者兼而有之。
披露有關檢查的一切。例如，一些貸款人如果知道對他們來說重要的必要維修，他們就不會資助一個房產。如果出現問題并且不能確定您的滿意，最好在關閉之前解決所有問題，或者轉移到其他屬性。
你通常要確保財產通過檢查和所有其他要求的突發事件。但是，在某些情況下，買方可能會放棄緊急情況并購買房產。例如，一些投資者愿意修理，不需要融資; 他們可能會購買一個不能通過檢查的財產。
6、找到租戶。 如果您打算出租物業，您需要找到租戶，理想情況下，他們將按時足額繳納租金，保持財產狀況良好，并遵守租約中列出的政策。在尋找租戶時考慮幾個因素。為租戶做廣告而不歧視任何團體。屏幕租戶徹底。
通過口頭傳單，傳單，招牌，在當地報紙上刊登廣告以及在房地產網站上刊登在線廣告宣傳您的財產。像Craigslist，Zillow等網站允許免費發布租金。
收取足夠的租金來支付您的運營費用，賺取合理的利潤，并與該地區的其他租金相競爭。你必須為每個人使用相同的標準。
為申請人提供將要評估的租賃標準清單。
有任何申請人填寫的申請不僅列出他們的聯系信息，而且他們的收入來源，以前的地址和參考名稱。另外，獲得他們的許可來驗證他們的收入并檢查他們的信用。一旦獲得許可，請與雇主核實其收入。一旦你有了他們的社會安全號碼和許可，你可以通過三個信用報告機構中的任何一個來檢查他們的信用。聯系以前的房東檢查參考。
7、篩選申請人。您可以根據不合格標準篩選出租申請人。這些可以包括信用評分，總收入，犯罪歷史和租賃歷史。以前的驅逐可能意味著否認，或者是欠了先前房東的錢。請務必向申請人提供完整的評估標準清單 - 只要您不歧視任何受保護的團體或違反州或聯邦法律，這些標準由您自行決定。
了解保護某些人免受歧視的聯邦，州和地方法律。例如，“民權法”禁止基于種族的歧視。“公平住房法”確保不論某個人的種族，膚色，國籍，宗教，性別，殘疾或是否有子女，都可以得到公平待遇。
如果您決定批準有問題的申請人，您可以堅持一定的條件，如更大的存款或共同簽署人。但是，如果您拒絕或批準申請人有額外的條件，他們將需要一封不利的行動信函，解釋原因。
有些公司可以提供專業的篩選。申請人通常自己支付這項服務費用，使您離開調查程序。然后，一旦你得到結果，你可以進一步評估，并決定任何額外的條件。
新手投資房地產方法二：房地產投資信托（REIT）中的購買股票
1、了解房地產投資信托（REIT）的含義。 房地產投資信托是擁有或管理商業房地產的公司。他們允許個人從房地產收入中獲利，而不必購買商業地產。
2、選擇一種投資類型的房地產投資信托。 房地產投資信托在許多不同的行業提供。各行業的房地產投資信托都有自己的收入來源。在選擇一種類型的房地產投資信托時，要評估整體經濟的實力以及這個行業的表現。
零售房地產投資信托包括商場和獨立商店。他們通過向租戶收取的租金賺錢。零售行業強勢，銷售旺盛時選擇投資零售房地產投資信托。
住宅REIT擁有多戶家庭公寓樓。他們也通過向租戶收取租金賺錢。住宅房地產投資信托在大城市地區是最有利可圖的，因為房價太高，很多人被迫租房。這推動了租金的上漲，并增加了房地產投資信托的盈利能力。該地區的就業增長會影響住宅房地產投資信托基金的盈利能力，以及空置率，發放的建筑許可數量以及是否有租金控制等因素。
醫療保險REITs投資醫院，療養院，醫療中心和退休之家。隨著人們開始活得更久，需要更多這些服務，這些都變得更有利可圖。他們從醫療系統中賺錢。
辦公室房地產投資信托擁有辦公樓。他們的收入來自辦公大樓的長期租賃。考慮投資辦公室房地產投資信托前的經濟狀況和失業率。另外，還要評估房地產投資信托所在地區的經濟狀況。一些城市經濟蕭條，另一些城市正在經歷經濟增長。
抵押貸款房地產投資信托投資抵押貸款和抵押貸款支持證券，而不是財產。
3、購買房地產投資信托股份。 聯系經紀人或理財規劃師為您找到合適的房地產投資信托投資。房地產投資信托投資可以通過各種不同的渠道購買。有些在證券交易所上市交易。其他人沒有上市或私下交易。另一種選擇是購買房地產投資信托共同基金或交易所交易基金（ETF）中的股票。
許多房地產投資信托基金在美國證券交易委員會（SEC）登記注冊，并在紐約證券交易所（紐約證券交易所）等主要證券交易所上市。
公開的非上市和私人房地產投資信托在美國證券交易委員會登記，但不在證券交易所上市。
如果您不想擔心選擇具體的房地產投資信托投資，選擇購買房地產投資信托共同基金或交易所交易基金的股票。這些投資公司可以從Vanguard，富達（Fidelity）或摩根大通（JPMorgan Chase＆Co.）等投資公司獲得。該投資公司研究房地產市場，并建立一個投資組合，將獲得最高的回報。
新手投資房地產方法三：貸款給其他房地產投資者
1、了解私人貸款的含義。 私人借貸意味著把自己的錢借給另一個投資者或專業管理的房地產基金。如果您已經為您的其他房地產投資賺了一筆錢，這可能會吸引您，而您正在尋找一種方法來重新投資這些資金。作為私人放債人，您可以替代銀行或其他金融機構。你所做的貸款是由房地產擔保的。
投資者喜歡與私人放債人合作，因為他們可以在沒有銀行嚴格規定的情況下快速獲得資金。而且，這個過程通常是非常透明的。
私人放債人 - 通常被稱為硬通貨放貸人 - 比銀行收取更高的利率，并期望在較短的時間內償還，通常在5年左右。它們是為那些傾向于拋售物業而不是租賃的投資者而設計的，除非在抵押貸款到期前出售。但是，他們經常承擔銀行不會授權的高風險貸款，比如人們計劃修復的房產貸款，然后出售或出租。
2、識別借款人。 私人借貸正成為房地產業融資的重要來源。隨著銀行和其他貸款機構實施更為嚴格的規定，投資者正在更頻繁地轉向私人放債人以快速獲得資金。借款人來自房地產行業的不同行業。
例如，人們期望翻轉房屋，因為目前的財產狀況是不相關的，所以經常尋求這些類型的貸款。在這種情況下，需要知道房產的現值和預期的價值。確保你從一個授權的房地產經紀人或評估師獲得估價。
建筑商，開發商和商業投資者轉而向私人放貸機構資助他們的發展項目。銀行往往回避這類投機性投資。
3、降低風險。 評估潛在的貸款，看看他們是否將是有利可圖的投資。在決定是否追求機會時考慮幾個因素。沒有仔細權衡風險與潛在利潤可能導致資本損失。
大部分私人貨幣貸款是房地產市場價值的60％至70％之間。貸款與房地產市場價值的比率被稱為貸款價值比率。
除了評估借款人的信譽外，還要研究他們的資產。看看他們是否有足夠的股權在其他財產，以涵蓋緊急情況或意外開支。
盡可能將貸款結構化，使您處于第一個留置權位置。這意味著您是第一個在發生違約時獲得報酬的債權人。如果您提供較高的貸款與價值比率，則可以確保留置優先權。
4、生成適當的貸款文件。 涉及私人貨幣貸款的文書工作與銀行的典型貸款相似。借款人必須簽署本票，這是承諾償還貸款。另外，借款人必須以抵押形式提供抵押品。住宅房地產的私人貨幣貸款通常需要第三方評估，現場財產檢查和地質報告等。檢查你的貸款人，以確定他們的要求。您可能還需要以下文件：
意向書（LOI）概述了協議。
購買和銷售協議規定了最終價格和購買條款。
初步的標題報告列出了財產所有權的歷史; 產權保險也是必需的。
資金證明是由借款人制作的銀行對賬單或其他文件，以確保他們有足夠的資金償還貸款。
借款人的個人擔保，如果貸款不能償還，借款人的資產可以清算。
信托契約或抵押品抵押財產以獲得貸款。
環境賠償協議是借款人同意賠償由于財產環境污染而造成的任何損失的協議。
