一些英國人和德國人發現自己是西班牙眾多財產詐騙的受害者。這些人中的許多人把他們的生活積蓄投入到退休之家，只是因為非法建造了房屋而被推倒在地，房地產經紀人和建筑商卻欺騙了購房者。如果您想在西班牙購買房產，可以考慮積極地確定房產是否合法建造，建設方式是否合理。
避免投資西班牙非法房產第一步：購買土地適宜建設
1、聘請律師。在財產丑聞和理解西班牙財產要求的復雜過程之間，你應該考慮聘請專門研究西班牙土地法律的律師（urbanismo）。
你可以從你的國家選擇律師，但要確定他們在西班牙有工作經驗。
如果您的律師來自英國，請檢查他們是否在英國注冊律師協會，并專門從事國際交易。
如果您的律師在西班牙，請律師提供他們的注冊號碼，并檢查他們是否在當地律師協會（Colegio de Abogados）注冊并執業。
2、找到一個有信譽的翻譯。除非您精通西班牙語閱讀和說話，否則您應該找到一位有信譽的翻譯員，幫助您進行電話交談和將文件翻譯成您的母語。
3、自行查詢土地。自己找出你有興趣購買的土地是否位于建筑物允許的范圍內。您可以通過向房屋所在的市政廳（Ayuntamiento）申請城市規劃證書（Certificado Urbanistico）來確定您感興趣的土地的分類。檢查證書的土地分類應列為以下之一：
土地促進發展（Suelo Urbano）、綠色區域（Zonas verdes）根本沒有建筑物可以發生。
某些農村（SueloRústico）可能允許建設和其他人，稱為suelo沒有urbanizable protegido禁止建設。
4、仔細檢查被歸類為“不可城市化”的“鄉村”地塊。鄉村地塊是沒有城市化的土地。如果一個質樸的土地被劃分為“不可城市化”，那么如果達到某些要求或者完全限制在土地上建筑，那么你可能可以建造它。
在某些情況下，可能會建立一個最小的面積10000平方米的財產。但是，規則因地區而異。
如果房產已經有了建筑物，你也許可以建造。如果你打算以農業為生，你也可以建立在這個財產上。
5、確定建設的任何限制。為了確定您是否可以在農村地區建設，請與該鎮的法定權力，土地登記的市政廳（Ayuntamiento）進行核對。讓他們提出建筑的規格，要求和限制。
詢問情節是否有負擔。例如，有可能是一條路經過你的土地，使得這個地塊出現發展的障礙。
向房產登記處查詢你想購買的土地是否沒有抵押或其他金融債務。
要求你的律師檢查城鎮規劃和部分規劃（如果你正在購買一個位于城市化區域內的地塊）。這應該確定你的土地所在地區的任何發展計劃，并確保城市化是登記的和合法的。
6、確定房產是否有電力和水源。如果您正在購買農村住宅，市政廳沒有義務為您提供水電聯系。在繼續購買房產之前，您應該：
與市政廳的建筑部門（Concejalíade Urbanismo）合作，與建筑師或施工技術人員會面。
帶上你的律師和建筑專家參加這個會議。
讓你的專家檢查城市規劃（Plan General deOrdenaciónUrbana（PGOU））。
向建筑署的工作人員詢問該地區是否有將來的建設計劃，以及這個建筑是否會對你的土地產生影響。
確定將水電送到您的房產的費用以及您可能面臨的任何限制。
避免投資西班牙非法房產第二步：采購土地和開始建設
1、申請土地注冊摘錄。西班牙設立了一個網站來協助非西班牙的房地產購買者評估西班牙房地產。網站和摘錄將為您提供以下信息：
財產所有權的狀況以及對財產的任何債務或限制。
土地的位置和描述。土地和建筑物的分類。房產上任何建筑物的描述。房產是如何購買的以及由誰購買的。購買是否注冊為公共契約。
稅務信息。抵押信息，包括持有抵押貸款的銀行的名稱。任何止贖程序。信息以西班牙文提供，可以翻譯成英文收費。
2、檢查提取信息與賣家的信息。在繼續購買之前，請檢查以確保：
賣方的信息與房產的注冊業主相匹配。銷售合同中的財產說明與土地注冊處摘錄中的信息相符、確保財產上沒有債務或收費，例如抵押貸款。
確保沒有對財產提起法律訴訟。
3、前進與財產的購買。如果您購買的是農村房產而不是市區房屋，則應采取以下措施：
如果您正在從開發商處購買土地，他們也要建造房產，請檢查他們是否在西班牙商業注冊處注冊，并注冊該房產。
如果您正在海岸購買房產，請檢查您的建筑商是否獲得了海岸省的授權，該授權規定當局必須限制距離海岸一定距離的建筑物。
如果您在西班牙城市化地區購買房產，請查看“部分計劃”（Plan Parcial）。這是地塊的建設計劃，必須得到記錄地塊的市政廳的城市規劃部門（城市規劃部門）的批準。這個計劃顯示你的城市化是否合法，附近沒有其他計劃可能會影響你的新房產。
如果您正在購買二手或轉售房產，請確保該房產免費，有抵押貸款或付款是最新的，在這里沒有其他限制使用，或法院命令扣押。
獲得一份地籍證明的副本，列出你的財產的界限。
在公證前簽署銷售合同。
4、保留一名建筑師。聘請在西班牙工作的建筑師很重要。建筑師將采取您的建筑理念，并確保它符合市政廳的所有要求。
建筑師將向建筑部的市政廳（“Departamento de Urbanismo”或“Concejalíade Urbanismo”）展示您的建筑計劃。
當您提交建筑計劃并支付市政稅時，您還必須尋求建筑許可證。
市政廳將研究你的計劃，如果符合所有規定，你將獲得建筑許可證。
5、找一個可靠的建設者。一旦您的建筑計劃獲得批準，您需要找到一位將遵循建筑師計劃的信譽良好的建筑師。
檢查建筑商是否在西班牙商業注冊處登記：https : //buyingahouse.registradores.org。
檢查建筑商是否有保險，以覆蓋房產的損壞。
購買西班牙十年保險（或“Seguro Decenal”）。本保險規定建筑商或開發商和建筑師必須保證施工至少十年。
6、起草一份建筑合同。建筑合同非常重要，你應該讓你的律師起草合同。這個合同應該包括：
建設者的全名和CIF號碼。建筑師提供的建筑圖紙和建筑描述（memoria de calidades）的保證。
指定任何額外物品，如游泳池或車庫都包含在價格中。起始和完成日期以及延遲完成的處罰條款。付款條件。建筑師，電工和市政廳的證書將由您上次付款給您。
任何稅收的解釋。
保證建造者將組織關于文件的最后步驟。這可能包括申請和收集“最終工程許可證書”（Certificado Final de Obras），“新建筑聲明”，“水平部門聲明”和“居住許可證書”（Cédulade Habitabilidad）。
從建設者的保證，你的最后一次付款將連接水和電力。
避免投資西班牙非法房產第三步：完成施工和注冊過程
1、完整的財產登記。一旦房子建成，你必須與建筑師簽訂合同，并完成其他一些注冊，以確保你的新財產的合法性。
2、讓建筑師確認工作的完成。你的建筑師必須前往施工現場，檢查完成的工作是否符合他的計劃和建筑許可證。然后，建筑師將完成最終工程許可證（Licencia o Certificado Final de Obra），說明工作已經完成。
3、得到一個工作宣言（宣言）。一旦項目完成，你需要去西班牙公證人，讓他或她準備新的房地產契據。您必須攜帶居住證（Cédulade Habitabilidad）完成交易。只要你出示下列文件，公證人會把你的土地登記在土地注冊處：
建筑師的建筑項目。建筑許可證。最后的作品許可證。
新建筑聲明。
4、在入住之前對您的新房產進行深入檢查。在檢查房產時，確保建筑物符合規定，并確定任何輕微缺陷（如燈開關故障或門把手缺失）。
將故障傳達給您的建設者或代理，然后負責執行維修工作。
5、獲得入住證書。一旦所有的文書工作完成，你已經注冊你的行為，一定要從市政廳（Ayuntamiento）獲得入住證明。這是一個行政文件，允許你居住你的新住宅。
