購買房產對于個人和家庭的經濟來說是最重要的行為之一，西班牙是歐盟買房人口比例最高的國家之一（使用現行的憲法權利為獲得適合的房產）。另一方面，貸款已獲得重大的社會意義，由于廣泛的運用，通過它擔保貸款使公民籌資購房，因此充分的法律保護是必不可少的，選擇適當的機構為他們提供有關權利和義務的信息。
這些是可能出現的問題：
1.在購買房產之前
為實現安全購房需要預查什么信息？誰應該提供這些信息？
1，房產的銷售商和賣方有法律義務提供給買方所要求的一系列真實數據，即使在合同中沒有明確的要求（公開義務）。
特別是開發商或銷售商應該公開一系列數據和相關的文件：
銷售商或開發商的名稱，地址和商業注冊處登記的數據；
房產規劃圖紙和房子本身的平面圖紙，并清楚地說明建筑物的實用面積，服務設施和供給品，社區和消防安全設施……
財產注冊處的數據;
傷險和安全隱患保險，根據新建筑法（法規38/ 1999 ，11月5日）。
必要的房屋建設和出租許可證復印件，
社區的章程;
售房總價和支付方式
如果存在貸款的情況下，需要這些貸款數據;
擬定合同，內容包括一般情況和特殊情況，并清楚地說明：
a）買方（消費者）通過相關法律將不支付賣方以前留下的費用;
b）民法1279條和1280條規定，買方有權利要求授予契據;
c) 買方具有公證人選擇權，可以由提供貸款的銀行或儲蓄銀行，為買家決定。
除了這些數據，賣方還必須提供下列文件：使用證書（宜居證），支付最后一年房產稅的收據，（如果該土地上有新工程），財產注冊信息（產權擁有者和支付情況），和具有房產面積和布局的技術圖紙。
2，當購買特定物業（二手房）的情況下，該賣方無上述規定的義務。但是，我們也必須向賣方要求提供至少以下的文件：
賣方或轉讓方的產權登記信息（僅認證注冊表里的內容）；
最后一年房產稅的支付收據；
通過物業秘書或負責人的“批準”，獲得證明，為證實賣方是否在支付社區費用（如果未支付，社區可以要求賣方付給買方一定數目的金額，但不損害物主賣房的權利）；
社區章程的復本，在財產注冊處有該信息。
我可以向哪些專業人士咨詢購房信息？
在查看擬定合同的第一階段-以及賣方或銷售商-房地產代理商也可以參與，雖然這不是強制性的參與，但是可以幫助我們尋找我們需求的房產；協助獲得和處理上述文件，并后續處理正式的買賣文件；在同家人一起購買，多人購買，或者被收購的房產有財政、規劃的特殊問題，特別推薦請律師來進行協助，當買方是外國人不懂西班牙語的情況下，需要翻譯。
單獨章節內容包括房地產銷售需要公證員和財產登記處的參與。不動產交易的法律保障-是基于立法，關于我們的2個機構，公證處不僅是契約人有關于現行的民事、行政和財政法的獨立顧問，更是通過公證人的公證肯定合同的內容。
事實上，在我們的權利，所有權的轉讓，具有形式自由制度，以私人文件的形式，然后支付首付，足以轉讓其產權。但是，以公證的形式具有明顯的優勢：具有更大的法律保障，預防訴訟糾紛（避免財產的沖突）提供咨詢和公證書的作用，并和財產注冊處密切配合，報告關于房產擁有者和支付情況的信息。
另一方面，財產注冊處有責任提供信息，專門預防問題的出現，這樣非常容易理解，該信息包括房產注冊提供的合同，這是在購房前絕對有必要查看的資料，例如，該證明是認證房產所有人和付費狀況的唯一途徑，也就是說，查看賣方是否為房產的擁有者，該房產是否有抵押，是否已還清貸款，是否被扣押、起訴等狀況，房產是否受到某種禁令，或所有權的限制，或被城市規劃、行政規劃等等。提供的信息可以是以簡要報告的文件形式或者通過認證。簡要報告具有純信息，具有合法化、被準許公開的文件特性，必須是真實、受法院保護和幫助的，當咨詢者關于該報告內容有任何疑問的情況下，甚至當非常復雜的情況下，可以征求注冊處專家的建議，咨詢關于該物業的法律地位，或如何克服涉及的法律問題�？陬^咨詢的情況下，是免費的。
如何認證房產建設的合法性？
最好在購買房產之前確認該房屋建設的合法性，以及房屋的用途。這兩種問題需要通過以下文件認證：
1. 通過市正攵府批認證項目工程許可和主管技師證；
2.建筑使用許可證，這關系到可居住性，證明符合法律規定;
3.宜居證；
4. 根據建筑法，注冊處核實鑒定工程許可，該工程許可應該正式說明已上建設意外保險稅。僅實地考察，只能檢查它的宜居性。因此，如果該房產已登記，注冊處人員可向市正攵府要求提供其他的信息，來證明該建筑工程的是否合法。查房產所在地區的城區發展計劃，了解市正攵府是否有重新規劃的打算。
我在簽訂合同之前應該怎么辦？我應該采取什么預防措施？
一）直接檢查房產的實際情況
買方直接查看房產的實際地理位置和建筑數據。可以請專業人士（建筑師或測量師）進行驗證。
即使認真執行這項檢查，但是房產可能還存在“隱患”（雖然幾率很低） ，即長期損害產生的缺陷。當存在這種情況下，賣方要承擔潛在缺陷的責任，從由于施工缺陷引發建筑倒塌開始后的10年，賣方和承包商都要承擔責任。（從違反承包合同的施工行為開始后的15年的時間內，要給予相應的賠償）。當證明建筑施工不存在問題，而是施工技術指導的問題，則向該建筑師索要賠償。新建筑法（法11月5日第38/ 1999）規定，要求上交建設工程保險。
二）核實房產的法律狀態
最重要的是在相應的房產注冊處檢查該房產的法律地位文件，可查看房產真正的擁有者、是否有負債情況等。如果該建筑已建設完工、賣方就是真正的擁有者，已付清貸款，房產并無限制，在這種情況下，在簽合同若干天之前，財產注冊處將發送給您標明“持續信息”的證明 。如果該不動產信息存在變化的情況下，將會在30天內，發送關于不動產任何變化的信息（新的負債、變換房產所有人）到您的地址。一般情況下，公證員將準備合同公證，除非買家明確表示放棄購買，期限在簽合同的10天前，以書面形式通過傳真到注冊處，說明房產的所有者和房產負債情況。為了消除欺詐和雙重買賣的任何風險。在注冊處回復的期間，無需再申請關于該房產新變動的報告。
通過申請最后一年支付房產稅的回執也是一種有效的證明方法，可查看社區費用支付情況，需要房主秘書證，與負責人的批準，證實目前賣方是在支付社區費用。 否則，在賣方未交房產稅情況下，些債務會要求房產所有者來承擔，買方可能需要幫賣方支付。因此，在簽合同時，可以要求賣方支付相應的金額給買方，或直接從售房價格中扣除。
2.關于簽訂合同和申請貸款
我應該在誰之前簽合同？
一個房產買賣合同開始可以是自由的形式，可以私下簽訂，也可以公開簽訂契約，就是說，通過公證授權，但是買方有權利要求公開的形式簽約（民事法規定合同必須包括公證書）。采用包含公證的合同是非常有益的，反過來說，如果賣方之前存在債務，或房產存在隱患，或賣方未在注冊處登記，或買方要求賣方賠償等情況下，一旦買方在財產注冊處登記，將不能起訴賣方，賣方將不會受到控告。因此，最好采取通過公證授權的形式，這是法律的安全系統“預防”，即防止沖突，避免訴訟。面對購買房產此類龐大的財政支出，避免在這方面產生任何風險，因此，國家意識到這一點，2個高等法律的專門機構一直擔任這目的執行機構（公證人和財產登記），其中一個機構親自并直接提供給公民咨詢，防止買方受到任何潛在的利益傷害。這些專業人士盡職地執行公務，是非常嚴謹公正的，出現任何的錯誤的可能性是極低的 。
為了保證報告的準確性，公證處和財產注冊處密切地合作。該機構具有最高的信譽度，必須排除采用相同的私人文件，否則不能保證簽約合同的當事人合法性，也不能批準該合同，不能證明賣方和買方是自愿的；公證參與合同是強制性的，提供給雙方咨詢，特別是對于消費者（弱勢的一方），有律師的參與會不同，從簽訂合同開始，保護消費者的權益。
最后，買方在財產注冊處登記產權后，就具有法律的保障，注冊處限制雙方（即只約束簽約合同的雙方當事人）。特別重要的是，為保護消費者權益，通過注冊處證實合同中確實存在違反法律的不公平條款，那么消費者無需履行不公平條款。消費者保護法是自動的。包括在它的職責內。
一些最需要注意的不公平條款是：
在合同期限內，賣方通過任何一種形式使得房價上漲，買方沒有義務支付高出的價格。
通過增收服務費，貸款，延長貸款時間，加稅或違反法律的不合理條款使得房價上漲。
另外，裝修、改造房產，都要通過買方的同意。
其中涉及對賣家合法驗證的費用（例如，新工程合法認證費用和分工費用）。
應該在何時付款以及支付多少費用？
關于支付給賣方的價格，就是購買房產的售價。不包括在簽合同之前認證法律文件的費用。根據不同的情況，支付方式會有所不同：
a) 首先，支付押金或定金。
一般在簽合同之前支付定金，價格通過雙方協商。支付“押金或定金”的情況下，當買方放棄購買房產，將失去押金，當賣方放棄售房，將有義務賠償給買方雙倍的定金。
b）在簽合同時或在簽合同后支付定金。
有三種不同的付款情況：一次性付清全款；還貸延期；以及代替現行的貸款。
全額付清。僅僅當該房產無負債的情況下（無抵押貸款、無賦稅債務，沒有被扣押，等等），應該在簽合同和公證的同時，一次性付清房價全額。買方可以立刻通過公證人用電話通知財產注冊處已公證財產權，為保護消費者自身的利益。
當“購買不動產計劃”，就是說，該建筑未開始建造，如果開發商違約的情況下，有法律義務退還給買方相關違約的部分金額，包括法定的利息，保險，為防止產權糾紛（可以收回最多25%的總金額）。
還貸延期。當房產不存在任何債務的情況下，部分的貸款延期未支付，（當買方在還貸期限內未付清貸款，該房產的產權將返還給賣方），或通過抵押房產，未付的那一部分金額將還給賣方。
代替貸款。特別是當賣方正在還房貸的情況下，買方可以通過代替貸款的方式。賣方將降低價格，或者直接從貸款總數中扣除未付的金額，買方可以貸款和賣方相同的金額。在這種情況下，尋求債權人（請銀行或儲蓄銀行）幫助找出賣方未還清貸款的證明。也可以，通過司法強制執行，為維護買方的合法利益，最大限度的預防措施是必不可少的，最好事先核實房產的支付情況。
如果我沒有足夠的資金付清購房全額，那么我要如何獲得貸款？我最少可以貸款多少？
在購房之前可以節省支出嗎？
最經濟最有優勢的購房貸款方式是通過金融機構，并在契約里用文件證明以及登記在財產注冊處。只有簽字以后才能獲得相應的貸款。
每月必須支付給銀行一定的還貸金額，如果不遵守合同規定，在還貸期限內不能還清貸款，那么銀行或金融機構債權人將通過法律程序收回該房產，或通過公證的方式，讓法院或授權進行公開拍賣出售該抵押的房產，以獲得欠款，剩下的要求債務人償還。
也可以請一個擔保人，公證處和財產注冊處可以參與，給予相應的法律保障（公證擔保人和買方都具有獨立性），為獲得貸款。貸款的期限越長，則還款利息越低。
根據律法，通常情況下，貸款最高的金額為房產估價的70%，或者，當貸款用于建設開發可以借貸的最高金額為80%的房產估價。
當第二次購房貸款，或在獲得房產后再次抵押貸款，或用于修復房產，或者買方是外國人的情況下，可以貸款金額最高為50%或60%的房產估價。
在另一方面，對于銀行的考慮，每月還款不能超過每月收入的35%或40%，為了確保還款，也就是說，避免違約的風險。
房產擁有者通過貸款有什么限制嗎？
當正在貸款的情況下，所有者可以出售房產，可以出租房產，可自用，或抵押給銀行（前提是這兩個抵押貸款的金額不超過該財產的價值）。當出售房產的情況下，買方將從房價中扣除原房主未付的金額（攤銷）。至于租賃，如果租客低于一定的年收入，銀行不允許出租房產。這是因為，如果當房產在法院拍賣未成交時，往往還有房客在繼續租房，所以商定房客最低的年收入，是為了不損害拍賣者的利益。
3.關于簽合同后的權利和義務
在簽訂買賣合同后，我應該怎么辦？
在注冊處登記。注冊處可以直接檢查房產的實際情況，或在緊急的情況下，于您公證過的地方注冊處通過傳真來通知，或在幫您公證過的公證處，通過電話聯系。
在簽訂合同之后，必須立刻到財產注冊處登記產權。該登記是自愿的（法律沒有強制），但是，為了實現法律對消費者的保護，為防止上述的糾紛，馬上登記產權是非常重要的。
在五天之內，我們必須同時提交申請書、公證復印件給公證處，為了消除欺詐和雙重買賣。
購買房產，需要支付多少稅？
為了獲得產權，另外需要合法文件提交給注冊處，必須支付資產轉移稅來鎖定買賣。購買開發項目（新房產）的稅種和特定房產（二手房）的稅種是不同的。
a) 當購買開發項目的情況下，比如開發商，需要支付增值稅（IVA）,要直接支付給賣方，在公證之后要付該稅種。一般增值稅為10%的稅率。如果把一個車庫和一處住房一起買下，也支付10%的增值稅。如果分開來買，則需要付21%的增值稅。
另外，必須支付法定文書行為稅，稅率為1.5%，（在各個自治區的稅率都是相同的 – Pais Vasco 和Navarra - ）。可以買方自己去支付，也可以通過公證處或律師事務所支付。
在Islas Canarias 不存在IVA，需要支付的稅種為I.G.I.C.,一般稅率為7%,以及1.5%的法律文書行為稅金。
b) 在購買特指的房產，就是說，當購買使用過的房產或二手房的情況下，必需支付資產轉移稅，該稅率一般為總價的10%，（在加泰羅尼亞地區和馬德里10%），在公證書上有說明開始的價值，證實公共財產無損壞。當申報價格和真實價格出現差異的情況下，如果差值超過一定比例，可能將受到嚴厲的懲罰。此稅一般同上述的百分比來進行結算。
在購房之后會出現什么情況，如果購買不動產之后，發現之前未發現損傷或缺陷？該要求誰來賠償損失？
前面我們說過，根據民事法，賣方、開發商和建筑師以及建造工人承擔對潛在缺陷的責任，為期十年的責任（稱為“環衛義務”）。關于這個問題，建筑法細則已更新（于2000年5月6日生效），除此之外，那些參與建設過程的人員有如下詳細的職責：
由于地基、梁、板或承重墻的問題或缺陷造成財產損失，為期十年的責任;
對于結構或設備的損壞或缺陷影響房屋的居住許可，為期三年的責任；
因故障或缺陷而影響工程的完成或造成施工停止，為期一年的責任；
如果您無法確定損壞的原因，開發商和參與者將共同承擔責任。在發生損害后的兩年期限內，我們可以索要賠償。
此外，該法確保由于上述所有的情況，能賠償給買方相應的補償。在上述第一種情況，由于建筑承包商的責任發生的問題，將賠償100%的保險金額，第二、三情況是房地產商的責任，第二種賠償30%的完成建造成本價，第三種情況賠償5%的完成施工成本價。因此，開發商必須上交建筑工程保險、個人的住房和店面都必須上保險。在授權和登記之前，公證處和財產注冊處會檢查是否已上交保險。
外國人購房權利
在西班牙購買不動產，外國人和西班牙人擁有同等的自由和權利，使用身份證N.I.E.(外國人的身份證號碼)，該號碼的特點，第一個為字母X/Y ，以及最后一個也為字母，比如（X-0000000-R）,通過內政部簽發，也可以個人申請授權。
關于貸款，可接待資金為評估價的50% — 60%，需要和西班牙人同樣的材料來申請貸款，收入、個人稅、財產、或者證明您經濟能力的任何文件。
支付的費用和稅都是一樣的。
用誰的名字簽訂契約？
這是個人的決定，在西班牙房產所有人可以獲得法人地位或自然人，外國居民或沒有定居在西班牙的外國非居民，公證費用不會改變。
自然人，根據他們本國的婚姻制度來決定，雖然夫妻買房可以不用雙方都出面，但是未經過雙方的同意，其中任何一方無權抵押或出售房產。
買房合同可以用多人的名字，并協商好所占的百分比。
