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近年來，隨著中國經(jīng)濟(jì)的增長、人民幣相對強(qiáng)勢，以及國內(nèi)房地產(chǎn)市場步入調(diào)整期，越來越多的房地產(chǎn)資本開始尋找海外市場，洛杉磯的學(xué)區(qū)房、倫敦東區(qū)的公寓，不動產(chǎn)成為越來越多中國人海外投資的首選。數(shù)據(jù)顯示，2014年中國內(nèi)地的投資者在境外的房產(chǎn)投資額增長了25%，達(dá)到101億美元。

而隨著歐元的持續(xù)下跌，歐洲國家的房地產(chǎn)更成為部分中國投資人眼里“香餑餑”。無論是在倫敦、巴黎還是米蘭、馬德里，中國人都成為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)商不可忽略的潛在客戶。

那么，現(xiàn)在在歐洲這些國家內(nèi)，房地產(chǎn)的情形都怎么樣，中國人是可以即刻入手還是早早拋掉？

英國：好日子快到頭了？5月大選，“豪宅稅”欲見分曉

在選擇買哪個國家的不動產(chǎn)時，優(yōu)選金融集團(tuán)總裁張虎成在接受上海《第一財經(jīng)日報》采訪時認(rèn)為，社會的穩(wěn)定和法制的健全是實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)投資收益率最主要的保證。

“英國可投資的城市基本上只有倫敦，但有些投資者反映倫敦天氣沒有那么好，同時物價相對較貴生活成本較高。但英國本身法律較為健全，對海外投資者優(yōu)惠措施豐厚，教育資源豐富，金融比較發(fā)達(dá)，且英鎊相對堅挺，更有利于高凈值投資者進(jìn)行保值配置以及子女教育投入。”優(yōu)選金融投資總監(jiān)張淑霞表示。

根據(jù)英國權(quán)威地產(chǎn)公司第一太平戴維斯（Savills）的報告，在過去2年里，倫敦市中心新建住房投資者絕大多數(shù)來自境外，而其中近半來自中國內(nèi)地和亞洲其他地區(qū)。為迎合內(nèi)地人購房習(xí)慣，有英國地產(chǎn)公司改以平方米而非英尺來報價，更有公司將房間朝向也做為報價要素。

而倫敦的房價顯然也吸引著中國投資者的心。英國皇家特許測量師協(xié)會(RICS)的數(shù)據(jù)，盡管倫敦房價連續(xù)6個月出現(xiàn)下跌，但測量師預(yù)測，倫敦的房價未來的5年中將上漲30%。優(yōu)選財富海外房產(chǎn)部也認(rèn)為，未來五年英國房價累計漲幅會達(dá)25.2%，“倫敦地區(qū)整體漲幅可能偏緩，但仍能達(dá)到24.4%。

但是倫敦房地產(chǎn)看起來正在遭受考驗(yàn)。北京《國際金融報》報道，一些開發(fā)商受利益驅(qū)使不斷對社區(qū)進(jìn)行再開發(fā)，公益住房的住戶因此被迫搬離住宅，目前倫敦有2.2萬套住宅無人居住。“英國的房地產(chǎn)市場正走向一種扭曲模式。”英國資深房地產(chǎn)分析師Vivian Jiang直言。

另外，英國將在今年5月迎來大選，只要工黨和自由民主黨任意一黨當(dāng)選，他們將對高價值住宅地產(chǎn)推行一種新的年稅——也就是“豪宅稅”。

這兩個黨派對于所謂的“豪宅稅”提案大同小異。工黨擬針對價值逾200萬英鎊的住宅地產(chǎn)征稅，業(yè)主每年需付一定稅費(fèi)。工黨曾提出，持有200萬-300萬英鎊房產(chǎn)的業(yè)主每年應(yīng)付3000鎊稅費(fèi)，除此之外無更進(jìn)一步細(xì)節(jié)。最新消息稱，工黨擬每年征收12億英鎊的豪宅稅，預(yù)計將有8.2萬套房產(chǎn)背負(fù)豪宅稅義務(wù)。

“鑒于房價飛漲，符合豪宅稅標(biāo)準(zhǔn)的房子顯然會越來越多，工黨方面也建議將豪宅稅的征收門檻設(shè)置為200萬英鎊，且該門檻將隨著‘高價值’房產(chǎn)平均房價的上升而升高。”一位英國政府相關(guān)人士告訴《國際金融報》記者。

法國：巴黎房價“跌不休” 中國人“控制”近郊

中國高凈值投資者也青睞巴黎的房產(chǎn)。《歐洲時報》曾報道，巴黎和大巴黎地區(qū)公證人公會指出：大巴黎地區(qū)的房地產(chǎn)交易中，十分之一的買主是外國人，這個比例創(chuàng)下了15年以來的最高紀(jì)錄，主要原因是法國買主減少了。

據(jù)巴黎和大巴黎地區(qū)公證人公會的數(shù)字，在巴黎市的買主中，非法國籍的個人占8.3%，近郊占11.2%，亦即大巴黎地區(qū)平均9.2%的買主是外國買主。4年前，大巴黎地區(qū)房地產(chǎn)交易中的外國買主的比例還只有6.3%，2000年為7%。在巴黎，外國買主最多的行政區(qū)是第7區(qū)（占交易數(shù)的17.1%）、第4區(qū)（15.8%）以及第1區(qū)（15.7%）。

在外國買主中，巴黎市意大利買主的人數(shù)排名第一（17%），在近郊中國買主最多（22.2%）。在整個大巴黎地區(qū)的外國買主中，也是葡萄牙人的人數(shù)最多（15.2%）。然而與近10年來這段時期的平均數(shù)相比，交易數(shù)目仍少了11%，與“生意興旺時期”相比，則少了26%。

蒙特勒伊（MONTREUIL，塞納-圣德尼�。┕�證人弗雷德里克·杜蒙強(qiáng)調(diào)：“近兩年來市場出現(xiàn)了平緩下滑的趨勢。”

根據(jù)最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年3月底巴黎市的舊房價格跌到每平方米7795歐元。房價最貴的區(qū)也是跌幅最大的區(qū)。巴黎市的房價3年來跌了將近10%。

拉豐預(yù)言：“巴黎呈現(xiàn)房價逐漸下跌的長期趨勢，要等到明年甚至2017年才可能好轉(zhuǎn)。”

德國：房價“急轉(zhuǎn)之上” “炒房團(tuán)”或仍難獲利

一直以來德國的房屋價格是以穩(wěn)定著稱的，在中國經(jīng)歷房價暴漲時，很多人希望拿德國房價“30年僅上漲60%”做楷模。但歐央行多次降息之后，德國房價出現(xiàn)強(qiáng)勢上漲。

德國物業(yè)咨詢公司BulwienGesa的數(shù)據(jù)顯示，從2011年到2013年，柏林的房價上漲了14%，法蘭克福則上漲18%，這樣的漲幅對于向來以穩(wěn)定著稱的德國樓市來說，已經(jīng)相當(dāng)顯著了。當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人Doris稱德國樓市開始“沖動”了。

本網(wǎng)曾編譯報道，2014年的德國地產(chǎn)業(yè)在刷新近年來數(shù)量記錄的同時，另一個新現(xiàn)象也引發(fā)了外界的關(guān)注：在這股投資建房浪潮中，越來越多的亞洲投資者蜂擁而至，其中以中國人、韓國人以及新加坡人居首。

歐洲金融咨詢公司Catella主導(dǎo)的“亞洲人在歐投資”調(diào)查報道也分析指出，歐元下跌是導(dǎo)致越來越多中國人來德投資的原因之一。

不過，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在德國炒房獲利的可能性較低。

在德國漢堡生活的華裔張晨晨表示，“根據(jù)德國的法律規(guī)定，自住性房屋購買者的第一套住宅，每年只需繳納房基地部分的土地稅。而對于用于出售的房產(chǎn)，國家首先要收取其評估價值1%至1.5%的不動產(chǎn)稅，房屋交易成功后收取3.5%的交易稅，如果通過買賣獲得盈利，還要征收15%的差價盈利稅。這樣一來，買賣房屋幾乎沒有多少利潤空間。”

據(jù)了解，德國政府對樓市的投機(jī)行為進(jìn)行了嚴(yán)厲的約束，對地價、房價、房租等指標(biāo)實(shí)行獨(dú)立評估的“指導(dǎo)價”制度，即各類地產(chǎn)的“標(biāo)準(zhǔn)價格”由各地的房地產(chǎn)公共評估委員會來制定。

根據(jù)相關(guān)法規(guī)，賣主制訂的房價超過“指導(dǎo)價”20%即為“超高房價”，構(gòu)成違法，出售者可能被處以最高5萬歐元的罰款。一旦超過50%則被認(rèn)為構(gòu)成《刑法》中的“房價暴利”罪，最高可判三年徒刑。這些條款對于企圖牟取暴利的開發(fā)商和炒房者而言，其威懾力不言而喻。

另一方面，德國對移民有嚴(yán)格的限制和條件，因此中國想通過買房移民恐怕行不通，這又降低了德國房產(chǎn)對投資者的吸引力了。

除了歐洲三大國之外，在歐元下跌的趨勢下，中國人對其他國家的房產(chǎn)也較為青睞。廣州《時代周報》曾報道，一位意大利的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人透露，現(xiàn)在的房地產(chǎn)商非常希望有中國人來“抄底”，他們認(rèn)為這將是激活當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的方式。

意大利的房地產(chǎn)中介公司AsiaBraschi表示，很多米蘭當(dāng)?shù)貥I(yè)主都想將房產(chǎn)或者其他業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)手賣給中國人，他們認(rèn)為讓慷慨的中國買家接手是“一件幸運(yùn)”的事情。

西班牙的馬德里也成為有中國投資能力者的購房地點(diǎn)。當(dāng)?shù)馗邫n住宅買賣交易已出現(xiàn)了40%的增長。在這些買房者當(dāng)中，而境外投資去年也有42.5%的增長，其中18%來自中國投資方，10%來自羅馬尼亞投資方。據(jù)了解，中國投資者普遍偏好于在馬德里市中心投資房產(chǎn)。

原標(biāo)題：中國人“眼紅”歐洲房產(chǎn) 現(xiàn)在進(jìn)入是否還是合適的時機(jī)？